Hướng dẫn thủ tục mua bán bất động sản mới nhất năm 2025

Mua bán bất động sản là giao dịch pháp lý quan trọng, tiềm ẩn rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định. Bài viết này cập nhật thủ tục mua bán bất động sản mới nhất, giúp bạn nắm rõ trình tự thực hiện: Từ kiểm tra pháp lý, công chứng hợp đồng đến sang tên. 

1. Thủ tục mua bán bất động sản là gì?

Thủ tục mua bán bất động sản là một quy trình pháp lý bao gồm các bước bắt buộc theo quy định của pháp luật nhằm xác lập và công nhận việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất (gọi chung là bất động sản) từ người bán sang người mua. Quy trình này được thực hiện thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên tham gia giao dịch.

2. Thủ tục mua bán bất động sản

a. Các bước thực hiện chuyển nhượng nhà đất

Bước 1: Thỏa thuận và đặt cọc

Để đảm bảo giao dịch, một phần của thủ tục mua bán bất động sản là việc bên mua thường đặt cọc một khoản tiền cho bên bán (thông thường từ 2-3% giá trị bất động sản, tùy thỏa thuận). Việc đặt cọc nên được lập thành văn bản (hợp đồng đặt cọc), ghi rõ các thông tin sau:

• Thông tin các bên:

• • Bên bán: Họ tên, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ thường trú của chủ sở hữu và đồng sở hữu (nếu có). Cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản.
  • Bên mua: Họ tên, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ thường trú.

• Thông tin về bất động sản: Loại bất động sản, địa chỉ, diện tích, các đặc điểm khác (nếu có).
• Giá trị chuyển nhượng: Tổng giá trị bất động sản theo thỏa thuận.
• Số tiền đặt cọc: Ghi rõ bằng số và bằng chữ.
• Thời hạn đặt cọc: Thời gian hai bên cam kết sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức.
• Phương thức thanh toán: Cách thức bên mua thanh toán cho bên bán (tiền mặt, chuyển khoản,…).
• Quyền và nghĩa vụ các bên: Trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình đặt cọc và mua bán.
• Điều khoản phạt cọc: Quy định rõ mức phạt, các trường hợp phạt cọc nếu một trong hai bên vi phạm thỏa thuận.

Lưu ý: Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng hoặc có người làm chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.

Bước 2: Ký kết và công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất

Sau khi hoàn tất việc đặt cọc, hai bên tiến hành ký kết và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng). Đây là bước pháp lý quan trọng trong thủ tục mua bán bất động sản để xác lập giao dịch mua bán.

• Tại thời điểm công chứng:
  • Thanh toán: Bên mua thanh toán số tiền còn lại (sau khi trừ đi tiền đặt cọc) cho bên bán theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
  • Bàn giao giấy tờ: Bên bán bàn giao bản gốc các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản cho bên mua, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) và các giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức hành nghề công chứng.
  • Ký kết hợp đồng: Hai bên cùng ký vào hợp đồng mua bán nhà đất trước sự chứng kiến của công chứng viên.
  • Công chứng hợp đồng: Công chứng viên kiểm tra, đối chiếu giấy tờ, xác nhận năng lực hành vi dân sự của các bên, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng và cho các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng. Sau đó, công chứng viên ký, đóng dấu xác nhận vào hợp đồng.
• Hồ sơ cần chuẩn bị:

• • Bên bán:

• • • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng).
    • Bản sao có chứng thực CMND/CCCD/Hộ chiếu.
    • Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu.
    • Bản sao có chứng thực Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn nếu là tài sản chung vợ chồng, Giấy xác nhận tình trạng độc thân nếu là tài sản riêng).

• • Bên mua:
    • Bản sao có chứng thực CMND/CCCD/Hộ chiếu.
    • Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu.

>>Xem thêm: Luật làm sổ nhà đất: Điều kiện, thủ tục như thế nào?

Lưu ý:

• Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng mới có hiệu lực pháp luật.

• Các bên cần kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký kết.

• Sau khi công chứng, mỗi bên giữ một bản hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Khi các thủ tục trước đó đã hoàn tất, người mua cần mang hồ sơ đến phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu. Việc nộp thuế sẽ tùy theo thỏa thuận giữa các bên: người mua sẽ chịu thuế trước bạ, trong khi người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế trước bạ là 0,5% giá trị tài sản, thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị tài sản. Bên cạnh đó, các lệ phí khác như lệ phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ cũng cần được thanh toán.

Sau khi hoàn thành việc nộp thuế và các khoản lệ phí, người mua sẽ đem toàn bộ hồ sơ đến phòng địa chính để làm thủ tục sang tên quyền sở hữu đất đai.

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: hai bản sổ hộ khẩu, CMND, Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hai bản hợp đồng mua bán đã được công chứng và có đầy đủ chữ ký của các bên, và bản gốc sổ đỏ.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) 

Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán bất động sản về đăng ký biến động (sang tên) và nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ điều kiện và không có vướng mắc pháp lý, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin chủ sở hữu mới vào cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) mang tên bên mua.

Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP), thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).

Lưu ý:

• Bên mua cần theo dõi thông báo của cơ quan đăng ký đất đai để đến nhận Giấy chứng nhận theo đúng thời hạn.

• Việc nhận được Giấy chứng nhận mang tên mình là bước cuối cùng, chính thức xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của bên mua đối với bất động sản đã giao dịch.

b. Những điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất

• Thông tin về tranh chấp: Người mua nên tìm hiểu kỹ các vấn đề tranh chấp có thể liên quan đến tài sản, thông qua các nguồn thông tin như mạng xã hội, báo chí, truyền hình, hoặc các cơ sở dữ liệu tại văn phòng công chứng. Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến của người dân xung quanh và UBND phường, xã cũng rất quan trọng để xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản mà mình định mua.
• Thông tin vay nợ thế chấp: Việc kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến vay nợ thế chấp là rất quan trọng. Người mua cần chắc chắn rằng bất động sản không bị thế chấp tại ngân hàng hoặc không gặp phải vấn đề pháp lý về tài sản vay mượn, nhằm tránh các rủi ro sau này.
• Thông tin về người bán và chủ đầu tư: Để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra thuận lợi, người mua cần chú ý đến thông tin của người bán, đặc biệt là trong các giao dịch mua bán nhà đất từ các dự án bất động sản. Nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, lịch sử hoạt động của công ty và các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án để tránh những rủi ro không đáng có. 

3. Các khoản chi phí khi thực hiện thủ tục mua bán bất động sản

Ngoài thù lao, phí công chứng, thủ tục mua bán bất động sản còn bao gồm các khoản phải nộp khi sang tên như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:

* Thù lao, phí công chứng

• Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.
• Mức phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:

* Thuế thu nhập cá nhân

– Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

* Lệ phí trước bạ

– Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.

Nắm vững và tuân thủ thủ tục mua bán bất động sản 2025 (cập nhật theo Luật Đất đai 2024) là then chốt để giao dịch hợp pháp, an toàn, bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.