Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có điểm gì mới?

Thị trường bất động sản biến động không ngừng, đòi hỏi sự cập nhật liên tục về pháp lý. Nắm vững Luật Kinh doanh bất động sản là chìa khóa giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp hành động đúng luật. Bài viết sẽ mang đến thông tin mới nhất, hỗ trợ bạn ra quyết định hiệu quả.

1. Tổng quan về Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay chịu sự điều chỉnh chính bởi Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và các văn bản pháp luật liên quan khác như sau:

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15: Được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất, quy định trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15: Được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024. Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở và các giao dịch về nhà ở, có liên quan mật thiết đến kinh doanh bất động sản.
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024. Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là nền tảng pháp lý cho mọi hoạt động liên quan đến bất động sản.
• Các văn bản dưới luật: Bao gồm các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn thi hành các Luật nêu trên. Các văn bản này sẽ cụ thể hóa các quy định của Luật, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn.

2. Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành 

a. Điều kiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp.

Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định.

b. Quy định về đặt cọc

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tiền cọc này chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, diện tích sàn. Dự án chỉ được phép kinh doanh khi có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, hoặc giấy tờ nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

c. Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng, phân biệt rõ hai đối tượng:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam:

• • Theo quy định của pháp luật về quốc tịch, những người này có đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam trong nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
  • Cụ thể, họ được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
  • Họ cũng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh theo quy định tại Điều 15 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam:

• • Đối với nhóm đối tượng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giữ nguyên các quy định như trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (tức Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

  • Quyền lợi của họ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng sẽ được thực hiện theo các quy định dành cho người nước ngoài và các quy định pháp luật liên quan khác.

d. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 26) quy định chặt chẽ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (Luật 2014) về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua. Cụ thể:

• Thanh toán qua ngân hàng: Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua phải được thực hiện thông qua ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam.
• Tiến độ thanh toán: Việc thanh toán phải phù hợp với tiến độ thực hiện dự án, theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật.
• Giới hạn mức thanh toán khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng: Chủ đầu tư không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
• Giới hạn mức thanh toán khi chưa được cấp Giấy chứng nhận: Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• Thanh toán giá trị còn lại: Giá trị còn lại của hợp đồng (tối đa là 5%) được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua.
• Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Thì việc thu tiền thanh toán trước của khách hàng được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều này và tổng số tiền thu trước của khách hàng không vượt quá 75% giá trị hợp đồng.

e. Quy định về sàn giao dịch bất động sản

Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về việc bắt buộc giao dịch qua sàn đã được thay đổi. Thay vì bắt buộc như trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (tức Luật Kinh doanh bất động sản 2014), Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Bạn đề cập đến một điểm thay đổi quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liên quan đến quy định về cá nhân kinh doanh bất động sản. Dưới đây là cách viết lại đầy đủ, hoàn chỉnh và chính xác hơn, bám sát tinh thần của Luật mới:

f. Quy định về cá nhân Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có sự điều chỉnh quan trọng về đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:

• Bắt buộc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã: Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
• Không phân biệt quy mô: Quy định này áp dụng cho mọi trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản, không phân biệt quy mô lớn hay nhỏ.
• Lý do thay đổi: Trước đây, có ý kiến đề xuất cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. Tuy nhiên, việc xác định thế nào là “quy mô nhỏ” gặp nhiều khó khăn, thiếu tiêu chí rõ ràng, dễ dẫn đến việc áp dụng tùy tiện, không thống nhất, tạo cơ hội cho các hành vi tiêu cực, trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và đặc biệt là không bảo đảm được quyền lợi của khách hàng khi tham gia giao dịch.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là khung pháp lý nền tảng. Việc tuân thủ Luật này đảm bảo sự ổn định, minh bạch và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.