Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/08/2024 với nhiều điểm mới mang đến những lợi ích cho người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nổi bật là các thay đổi về chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Mục lục
1. Mở rộng đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2023 mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp. Nhóm này được thuê nhà lưu trú công nhân để cho công nhân của mình thuê lại. Quy định tại Mục 3 Chương VI Luật Nhà ở 2023, công nhân làm việc tại đây cũng được thuê nhà lưu trú. Đây là chính sách thể hiện sự quan tâm đến nhu cầu lưu trú của công nhân, góp phần cải thiện điều kiện sống, giảm khó khăn về nhà ở cho người lao động và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển sản xuất.
2. Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2023 siết chặt quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội. Cụ thể, Điều 89 quy định bên mua, thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền.
Sau thời hạn này, nếu muốn bán, họ chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá không vượt quá giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng ban đầu. Quy định này chặt chẽ hơn so với Luật Nhà ở 2014, vốn cho phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá không vượt quá giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm. Theo đó, người bán phải thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư và tuân thủ quy định tại Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai.
Trường hợp bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội, người mua cần có giấy tờ xác nhận về đối tượng, điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Hồ sơ phải nộp cho Sở Xây dựng địa phương để xác nhận đúng đối tượng, điều kiện theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
3. Dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, UBND cấp tỉnh phải đảm bảo đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, bao gồm cả quỹ đất độc lập và quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại.
Tại các đô thị từ loại III trở lên, UBND tỉnh có thể yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất đã đầu tư hạ tầng trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất tương đương ở vị trí khác, hoặc yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP, ban hành ngày 26/07/2024, hướng dẫn chi tiết hơn về vấn đề này. Cụ thể, tại các đô thị từ loại III trở lên, khi chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh phải quyết định việc chủ đầu tư dành 20% diện tích đất ở (trừ đất hiện hữu, tái định cư) đã đầu tư hạ tầng trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng, UBND cấp tỉnh cũng phải quyết định dành 20% diện tích đất ở tương tự khi được cơ quan chủ trì thẩm định đề nghị.
Trường hợp dự án nằm trên ranh giới nhiều đơn vị hành chính, trong đó có ít nhất một đô thị từ loại III trở lên, chủ đầu tư cũng phải dành 20% diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội.
Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng quy định cụ thể các trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài dự án và trường hợp nộp tiền thay thế.
4. Thêm ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
Điều 85 Luật Nhà ở 2023, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội bằng cách miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất dự án. Chủ đầu tư không cần làm thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thủ tục đề nghị miễn, ngoại trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 của Luật này.
Xem thêm các bài viết liên quan sau:
