Có tăng chi phí làm Sổ đỏ mới năm 2025?

Cập nhật các thay đổi về tăng chi phí làm Sổ đỏ năm 2025, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và các thủ tục cần biết.

1. Lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2025

1.1. Cách tính lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

• Giá 1m2 đất được xác định theo Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Diện tích đất chịu lệ phí là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, do Văn phòng đăng ký đất đai xác định.

1.2. Lệ phí trước bạ năm 2025

Hiện tại, các tỉnh thành vẫn đang áp dụng Bảng giá đất hiện tại, do đó không có sự thay đổi lớn, ngoại trừ một số tỉnh có thể điều chỉnh mức giá tăng lên.

Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá đất trong Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai, và tỷ lệ lệ phí trước bạ vẫn giữ nguyên ở mức 0.5%. Do vậy, mức lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào Bảng giá đất đang áp dụng.

2. Tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1. Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất 

a. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 33 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu tiên (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai.

Dựa trên Điều 9 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 8 năm 2024 (ngày có hiệu lực thi hành Luật này) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 137 của Luật Đất đai, trong đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng trước ngày Luật này có hiệu lực chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và không có tranh chấp về đất đai.
• Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được cấp quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân có bản sao của một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này, trong khi bản gốc đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ cấp giấy tờ này, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai, không rơi vào trường hợp đất bị giao sai thẩm quyền theo các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 của Luật Đất đai năm 2024.

Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nếu thuộc vào một trong các giai đoạn quy định tại Điều 10 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Lưu ý: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng khác từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có hành vi vi phạm các quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai 2024 như lấn chiếm, chiếm dụng…

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và nay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và nay được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 138 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật Đất đai;
• Đối với thửa đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ và nay được công nhận và cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 138 của Luật Đất đai.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, theo các quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 139 của Luật Đất đai.

Dựa vào Điều 11 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, căn cứ theo khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, căn cứ vào khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, theo các quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 của Luật Đất đai.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao sai thẩm quyền theo quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai. 

Dựa trên Điều 12 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có các trường hợp như sau:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 140 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 140 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 140 của Luật Đất đai;
• Đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 140 của Luật Đất đai.

b. Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, người dân phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ các trường hợp được miễn hoặc giảm.

Theo Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cách tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất được hướng dẫn như sau:

(1) Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất x Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

• Diện tích đất tính tiền sử dụng đất: Xác định theo Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Giá đất tính tiền sử dụng đất: Xác định theo Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Thời điểm tính tiền sử dụng đất: Thực hiện theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp giao đất tái định cư, thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất sẽ được xác định vào thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024.

(2) Trường hợp giao đất theo dự án đầu tư, khi thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tính tiền sử dụng đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo từng quyết định giao đất.

(3) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm: Ngoài các khoản phải nộp theo quy định thì bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất được tính theo công thức quy định tại khoản (1); trong đó:

Diện tích đất dùng để tính tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất được quy định trong Bảng giá đất.

>>Xem thêm: Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ai có quyền công nhận?

2.2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ 

a. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 137 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất ổn định và sở hữu một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 dưới đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong khuôn khổ các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Một trong các giấy tờ quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, bao gồm: Văn tự đoạn mãi có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ; Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ; Bản di chúc/giấy thỏa thuận di sản về nhà ở được chứng nhận bởi cơ quan thuộc chế độ cũ; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do cơ quan chế độ cũ cấp; Giấy phép xây dựng nhà ở; Bản án của Tòa án chế độ cũ đã có hiệu lực pháp luật.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
  
• Giấy tờ chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
• Sổ mục kê, sổ kiến điền được lập trước ngày 18/12/1980, có tên của người sử dụng đất.
• Một trong các giấy tờ được lập khi thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980, bao gồm: Bản tổng hợp về các trường hợp sử dụng đất hợp pháp lập bởi UBND cấp xã, Hội đồng ruộng đất cấp xã, hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác nhận người sử dụng đất hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất cấp bởi UBND cấp xã, huyện, tỉnh.
• Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, huyện, tỉnh xác nhận, ghi rõ diện tích đất có nhà.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị 282/CT-CP ngày 11/7/1991, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở cho cán bộ chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng, đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất.
• Dự án, văn bản hoặc danh sách về di dân để xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có tên của người sử dụng đất.
• Giấy tờ thể hiện quyền sở hữu nhà ở, công trình, hoặc giấy tờ về xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng cho phép/chứng nhận.
• Giấy tờ về việc tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; Đơn đề nghị sử dụng đất được phê duyệt bởi UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp trước ngày 01/7/1980, hoặc được UBND cấp huyện, tỉnh phê duyệt/chấp thuận.
• Giấy tờ của cơ quan thẩm quyền về giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bộ, công nhân tự làm nhà ở/xây dựng nhà ở cho cán bộ và công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách Nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân đóng góp xây dựng.
• Các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định.

b. Có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh trước 01/7/2004

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và sở hữu các giấy tờ do nông, lâm trường quốc doanh cấp liên quan đến việc giao đất để xây dựng nhà ở hoặc nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

c. Không có giấy tờ quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật, không thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai 2024, trong một số trường hợp, hộ gia đình, cá nhân dù không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc các trường hợp giao đất sai thẩm quyền, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể bao gồm:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp:
• Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở được công nhận, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng với hạn mức đất ở, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức đất ở được công nhận, diện tích đất ở sẽ được xác định bằng toàn bộ diện tích thửa đất, và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi xác định diện tích đất ở, nếu diện tích này được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, sẽ được công nhận là đất nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp:
• Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở được công nhận, diện tích đất ở sẽ được công nhận theo hạn mức đất ở, và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức đất ở được công nhận, diện tích đất ở sẽ được xác định bằng toàn bộ diện tích thửa đất, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi xác định diện tích đất ở, nếu diện tích này được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, sẽ được công nhận là đất nông nghiệp và Nhà nước sẽ giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp, nhưng đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
• Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng giao đất nông nghiệp và đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014, nếu có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

>>Xem thêm: Điều 118 Luật Đất Đai 2024: Giao đất không thu tiền sử dụng đất

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận được quyết định bởi HĐND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, vì vậy mức thu có sự khác biệt giữa các địa phương.

Mặc dù mức thu có thể thay đổi giữa các tỉnh thành, lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thông thường sẽ dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp, một số tỉnh có mức thu lên đến 120.000 đồng.

4. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ tại Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về phí thẩm định hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận như sau:

“Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

1. Đối với các khoản phí

…..

i) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.”

Theo quy định trên thì phí thẩm định hồ sơ sẽ do HĐND từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành là khác nhau.

5. Bảng giá đất 2020 – 2024 tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất, căn cứ xác định Bảng giá đất được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024. Theo đó bảng giá đất mới sẽ được UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp lần đầu và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Như vậy, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Dựa trên các quy định hiện hành, khả năng tăng chi phí làm Sổ đỏ mới trong năm 2025 không quá lớn, vì các khoản tiền quan trọng như tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ vẫn dựa trên Bảng giá đất hiện hành. Tuy nhiên, người dân cần theo dõi thông tin từ địa phương để nắm bắt các điều chỉnh cụ thể về Bảng giá đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ, từ đó có sự chuẩn bị tốt nhất.

Lưu ý: Bài viết này áp dụng cho trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

>>Xem thêm: Trường hợp bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!