Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý quan trọng, chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền. Việc hiểu rõ luật làm sổ nhà đất giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết cung cấp thông tin cơ bản, đầy đủ về thủ tục làm sổ nhà đất.
Mục lục
1. Sổ đỏ, sổ hồng: Hiểu sao cho đúng?
Khi làm sổ nhà đất, bạn sẽ gặp các thuật ngữ “Sổ đỏ”, “Sổ hồng”, “Giấy chứng nhận”. Dưới đây là cách hiểu đơn giản và chính xác:
Trước đây (Trước 01/01/2025):
- Sổ đỏ: Bìa màu đỏ, dùng cho đất ngoài đô thị (ví dụ: đất nông nghiệp). Tên chính thức là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- Sổ hồng: Bìa màu hồng, dùng cho đất ở và nhà ở tại đô thị. Tên chính thức là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
- Giấy chứng nhận (từ 10/12/2009): Bìa màu hồng cánh sen, dùng chung cho cả nước, ghi nhận cả đất, nhà ở và tài sản khác trên đất. Thay thế cho Sổ đỏ, Sổ hồng cũ.
Hiện nay (Từ 01/01/2025 – Luật Đất đai 2024):
- Sổ đỏ, Sổ hồng: Vẫn là cách gọi quen thuộc của người dân, Luật Đất đai 2024 đã chính thức ghi nhận cách gọi này.
- Tên gọi chính thức: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ cũ (cấp trước 01/01/2025): Vẫn có giá trị, không bắt buộc đổi sang Giấy chứng nhận mới.
Ghi chú:
- Dù tên gọi khác nhau, các loại sổ cũ (cấp trước 01/01/2025) vẫn có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận mới.
- Khi mua bán, chuyển nhượng, bạn có thể yêu cầu đổi sang Giấy chứng nhận mới.
2. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
Để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, bạn cần đảm bảo các điều kiện sau theo luật làm sổ nhà đất:
a. Đối với đất
- Giấy tờ về đất: Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định (ví dụ: giấy tờ cấp trước 15/10/1993, giấy chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,…). Hoặc, nếu không có giấy tờ, phải thuộc trường hợp đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch (tùy thời điểm sử dụng đất).
- Không tranh chấp: Đất không có tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng.
- Không bị kê biên: Đất không bị kê biên để thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng: Đối với đất có thời hạn.
- Đúng quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
- Nộp tiền (nếu có): Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất (tiền sử dụng đất, thuế, phí,…).
b. Đối với nhà ở riêng lẻ
- Giấy phép (nếu cần): Có giấy phép xây dựng (trường hợp phải xin phép). Nếu xây sai phép, cần xác nhận của cơ quan cấp phép là không ảnh hưởng an toàn công trình và phù hợp quy hoạch.
- Giấy tờ sở hữu: Ví dụ: Hợp đồng mua bán, thừa kế, tặng cho,…
- Xây xong: Nhà đã xây dựng hoàn thiện.
- Nhà xây trước 01/7/2006 (không phép): Cần chứng minh xây trước 01/7/2006, không bị cấm xây dựng, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
- Nhà xây sau 01/7/2006 (không phép): Cần văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép tồn tại.
c. Đối với căn hộ chung cư
- Hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
- Biên bản bàn giao: Biên bản bàn giao căn hộ.
- Chủ đầu tư nộp tiền: Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
d. Đối với công trình khác (không phải nhà ở)
- Giấy phép (nếu cần): Có giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ sở hữu: Ví dụ: Hợp đồng mua bán, thừa kế,…
- Xây xong: Công trình đã xây dựng hoàn thiện.
- Đúng mục đích: Công trình phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện hồ sơ thực hiện thủ tục làm Sổ đỏ được quy định như sau:
a. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
Theo Luật làm sổ nhà đất, hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 04/ĐK).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, ví dụ:
-
- Giấy tờ được cấp trước 15/10/1993 (chuyển nhượng, mua bán, giao đất…).
- Hợp đồng, văn bản thừa kế, tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất trước 1/7/2006.
- Giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ sở hữu nhà, công trình.
- Giấy xác nhận quyền sử dụng diện tích đất tăng thêm.
- Giấy tờ thừa kế (nếu có).
- Văn bản xác nhận thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
- Trích lục bản đồ địa chính (nếu có).
- Chứng từ nghĩa vụ tài chính, miễn giảm tài chính (nếu có).
- Hợp đồng/văn bản chuyển nhượng, có chữ ký của hai bên (nếu chuyển nhượng chưa hoàn tất).
- Quyết định hoặc giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng (nếu công trình thuộc diện phải xin phép xây dựng).
- Quyết định xử phạt hành chính, kèm biện pháp khắc phục (nếu sử dụng đất không đúng mục đích).
- Hồ sơ thiết kế, văn bản nghiệm thu công trình xây dựng (nếu công trình không có giấy phép xây dựng).
Lưu ý: Tất cả giấy tờ phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ, chính xác theo quy định.
b. Hồ sơ làm Sổ đỏ đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài nhận thừa kế
Đối tượng áp dụng: Người đang sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong nước. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc. Tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (Mẫu 05/ĐK).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bao gồm:
-
- Giấy tờ được cấp trước 15/10/1993.
- Giấy phép xây dựng, giấy tờ sở hữu nhà, công trình xây dựng.
- Giấy tờ nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc sơ đồ thửa đất (nếu có).
- Báo cáo rà soát hiện trạng đất (Mẫu 05a/ĐK), áp dụng với tổ chức, tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất.
- Quyết định giao đất hoặc văn bản giao nhà đất, công trình quốc phòng, an ninh cho các đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
- Hồ sơ thiết kế công trình, văn bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng (nếu cần chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Lưu ý: Hồ sơ cần đảm bảo tính chính xác, phù hợp với quy định pháp luật để được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
c. Hồ sơ làm Sổ đỏ cho trường hợp giao đất để quản lý
Đối với tổ chức quản lý đất theo khoản 1, 2, 3 Điều 7 Luật Đất đai 2024:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 05/ĐK).
- Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất (Mẫu 05b/ĐK).
Đối với đất giao cho cộng đồng dân cư theo khoản 4 Điều 7 Luật Đất đai 2024:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu 04/ĐK).
- Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất (Mẫu 05b/ĐK).
Lưu ý:
- Nếu nhiều người có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản, cần nộp thêm văn bản thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận.
- Nếu đăng ký cấp giấy thông qua người đại diện hợp pháp, phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.
4. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Quy trình thực hiện theo luật làm sổ nhà đất gồm các bước:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 và điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ và gửi đến bộ phận một cửa. Việc tiếp nhận hồ sơ sẽ được thực hiện theo các quy định hiện hành của UBND cấp tỉnh đối với thủ tục hành chính tại các cấp tỉnh, huyện, và xã.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận sẽ lập giấy hẹn trả kết quả cho người nộp. Sau đó, hồ sơ được chuyển đến UBND cấp xã để xử lý tiếp theo.
Bước 3: UBND cấp xã thực hiện
UBND cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, tình trạng tranh chấp và các nội dung khác tùy từng trường hợp:
- Có giấy tờ: Xác nhận đất sử dụng ổn định.
- Không có giấy tờ: Xác nhận nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất.
- Đất phi nông nghiệp: Xác nhận sự phù hợp quy hoạch.
- Lấn chiếm hành lang, công trình: Xác nhận căn cứ quy hoạch có hiệu lực.
- Đất lâm nghiệp, rừng phòng hộ: Xác nhận quy hoạch theo chức năng sử dụng rừng.
Nếu có nhu cầu cấp Sổ đỏ, nội dung xác nhận được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã và khu dân cư trong 15 ngày để tiếp nhận ý kiến phản hồi. Trường hợp không có nhu cầu, chỉ xác nhận thông tin liên quan.
Bước 4: Kiểm tra, đo đạc, xác minh trích đo địa chính
Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:
- Trích lục bản đồ địa chính: Thực hiện nếu khu vực đã có bản đồ.
- Chưa có bản đồ địa chính: Đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (VPĐKĐĐ) kiểm tra, ký duyệt hoặc tiến hành trích đo bản đồ (thực hiện trong 5 ngày làm việc, chi phí do người sử dụng đất chi trả).
- Quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng: Nếu không có giấy tờ, gửi văn bản lấy ý kiến cơ quan xây dựng cấp huyện (phản hồi trong 3 ngày làm việc).
- Kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
-
- Trường hợp không đủ điều kiện: Chuyển Thông báo Mẫu số 03/ĐK đến nơi nộp hồ sơ.
- Trường hợp đủ điều kiện: Chuyển Phiếu Mẫu số 12/ĐK đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Nộp đầy đủ các khoản tiền theo thông báo của chi cục thuế, bao gồm: lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
- Lưu giữ hóa đơn, chứng từ làm bằng chứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
- Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi hoàn tất các khoản nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6: Trả kết quả
Theo Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ (trừ trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm), cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:
- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận hoặc quyết định cho thuê đất (nếu có), đồng thời ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp thuê đất.
- Chuyển Giấy chứng nhận và hợp đồng thuê đất (nếu có) cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả cho người sử dụng đất.
- Gửi hồ sơ cùng bản sao Giấy chứng nhận đến VPĐKĐĐ để cập nhật và chỉnh lý thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
