Mua bán đất đai là một giao dịch quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không nắm rõ luật pháp. Hiểu biết về Luật mua bán đất: Những điều cần biết sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi, tránh tranh chấp và “tiền mất tật mang”. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích nhất.
Mục lục
1. Mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến và dễ hiểu. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Luật mua bán đất) và mua bán nhà ở.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Liên quan đến luật mua bán đất, Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
b. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Theo Luật mua bán đất, các trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
-
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
-
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
-
Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật (bao gồm Luật mua bán đất) không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
| Bên chuyển nhượng | Bên nhận chuyển nhượng |
| – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu. – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). – Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). |
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu.
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). |
| Lưu ý:
– Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. – Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng. – Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao). |
|
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy trình này, về cơ bản, tuân thủ các quy định của luật mua bán đất và bao gồm các bước chính:
Bước 1: Ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên mua và bán cùng đến văn phòng công chứng để lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này sẽ được công chứng viên chứng thực theo yêu cầu của luật mua bán đất. Khi đi, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
- Sổ hộ khẩu của cả hai bên (bản gốc).
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân:
-
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu bên mua đã kết hôn).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên mua chưa kết hôn).
>>Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bên mua cần kê khai và nộp các khoản thuế, phí liên quan tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định pháp luật thuế và các quy định liên quan trong luật mua bán đất. Hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản, bên mua ký).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản, bên bán ký).
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao công chứng).
- CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của cả hai bên (01 bản sao công chứng).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (đối với trường hợp cho tặng, thừa kế để được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Trong vòng 10 ngày, cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp thuế. Sau đó, người nộp thuế cần nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên mua nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (bên bán ký. Trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua có thể ký thay).
- Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận/khai nhận di sản thừa kế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bản sao).
Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên sẽ theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hồ sơ được duyệt, bên mua nộp các khoản lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.
Luật mua bán đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch bất động sản. Việc tuân thủ đúng quy định của luật mua bán đất không chỉ giúp các bên tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, hạn chế các hành vi gian lận và vi phạm pháp luật. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
