Khi nào mua đất bắt buộc trả lại đất cho người bán?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân sự phổ biến, song không phải lúc nào cũng đảm bảo đủ điều kiện pháp lý để được công nhận. Trong một số trường hợp, người mua đất có thể buộc phải hoàn trả lại đất cho người bán. Vậy khi nào người mua đất phải hoàn trả đất cho bên bán? Cùng tìm hiểu các quy định liên quan qua bài viết sau.

1. Trường hợp người mua đất trả lại đất cho người bán

1.1. Mua đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thửa đất không có tranh chấp.
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ các trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, và các trường hợp được quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Còn thời hạn sử dụng đất.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất chỉ được thực hiện hợp pháp khi bên bán có đủ 5 điều kiện trên.

1.2. Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị tuyên vô hiệu

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Các chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
• Việc tham gia giao dịch hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà đất sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, có một ngoại lệ: trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Khi được tòa án công nhận theo ngoại lệ này, các bên không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi một giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bị tuyên bố vô hiệu, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật, giá trị của tài sản đó sẽ được quy đổi thành tiền để hoàn trả. Về cơ bản, khi giao dịch vô hiệu, bên nhận tiền sẽ trả lại tiền, và bên nhận đất (hoặc tài sản gắn liền với đất) sẽ trả lại tài sản.

>>Xem thêm: Luật Nhà đất quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

2. Hình thức xử lý, hậu quả khi vi phạm về đất đai

2.1. Xử phạt hành chính khi chuyển nhượng đất không đủ điều kiện

Nếu giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất diễn ra khi chưa đủ điều kiện, bên liên quan có thể bị xử phạt theo khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cụ thể:

“3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

3. a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
4. b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp quyền sử dụng đất;
5. c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, mức phạt cao nhất có thể lên tới 50 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng đất không hợp lệ.

2.2. Biện pháp khắc phục hậu quả khi mua bán đất không đủ điều kiện

Ngoài việc bị xử phạt, các bên còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:

“4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

1. a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
2. b) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
3. c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
4. d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc đã chuyển đi nơi khác…”

Như vậy, nếu rơi vào trường hợp buộc trả lại đất cho người bán, người mua không chỉ mất quyền sở hữu mà còn có thể phải nộp lại lợi ích thu được từ giao dịch vi phạm. Đây là một trong những trường hợp khi nào người mua đất phải hoàn trả đất cho bên bán.

>>Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3. Hậu quả khi giao dịch bị tuyên vô hiệu

Khi giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được áp dụng theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Điều này đồng nghĩa với việc một bên phải trả lại đất, bên còn lại hoàn trả lại tiền. Đây là cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định khi nào người mua đất phải hoàn trả đất cho bên bán trong trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Như vậy, khi nào người mua đất phải hoàn trả đất cho bên bán? Câu trả lời là trong hai trường hợp chính: (1) khi việc chuyển nhượng đất không đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai; (2) khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bị Tòa án tuyên vô hiệu. Để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có, người mua cần cẩn trọng kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý liên quan đến thửa đất trước khi ký kết hợp đồng.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.