Luật Đất đai 2023 mang đến nhiều điểm mới quan trọng, đặc biệt trong việc quy định quyền sử dụng và chuyển nhượng đất. Những thay đổi trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về những thay đổi này.
Mục lục
1. Bãi bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2023
Luật Đất đai 2023 sẽ bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó áp dụng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cơ quan chức năng sẽ có nhiệm vụ xác định giá đất dựa trên các tiêu chuẩn và phương pháp phù hợp, đồng thời căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và sự biến động giá đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt, kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất trước khi ban hành.
Với thay đổi này, giá đất cụ thể sẽ phản ánh gần hơn với thực tế thị trường giúp công tác bồi thường khi thu hồi đất cho các dự án công cộng như giao thông, giáo dục, y tế hay an ninh quốc phòng được thực hiện thuận lợi hơn, tạo sự hài lòng cho người dân về mức bồi thường nhận được.
2. Tạo cơ hội cho người mua nhà đất có giấy tờ tay được cấp sổ đỏ
Luật Đất đai 2023 thay đổi đã mở rộng phạm vi đối tượng mua nhà đất có giấy tờ tay để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất miễn là đất không có tranh chấp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có các giấy tờ đất đai muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100;
- Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm các quy định về đất đai;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Ảnh hưởng của việc bãi bỏ khung giá đất như thế nào đối với người dân?
a. Giá đền bù đất sẽ phản ánh chính xác giá thị trường
Hiện nay, giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể, sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với công thức:
Giá trị thửa đất (1m²) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Tuy nhiên, bảng giá đất hiện tại vẫn được xác định theo khung giá của Nhà nước thường thấp hơn 30 – 50% so với giá thị trường. Điều này dẫn đến việc đền bù thấp khiến người dân không hài lòng và khó giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Theo Luật Đất đai 2023, khi bãi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự điều chỉnh bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của thị trường, từ đó tăng khả năng đền bù hợp lý, giảm phản đối từ cộng đồng và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng.
b. Giảm tình trạng kê khai giá thấp trong giao dịch đất đai
Một vấn đề phổ biến trong giao dịch đất đai là kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế. Việc bãi bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất phản ánh sát thị trường sẽ làm giảm sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá kê khai giúp hạn chế các trường hợp kê khai giá thấp để trốn thuế, bảo vệ lợi ích của cả người mua, người bán và Ngân sách Nhà nước theo Luật Đất đai 2023.
c. Giảm tình trạng đầu cơ và găm giữ đất theo Luật Đất đai 2023
Khi bãi bỏ khung giá đất, việc thiết lập bảng giá sát với giá thị trường có thể làm tăng thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất đai, từ đó giảm động lực đầu cơ và găm giữ đất theo Luật Đất đai 2023.
Các khoản thuế, lệ phí cao hơn sẽ làm giảm lợi nhuận từ việc đầu cơ giúp thị trường bất động sản trở nên ổn định hơn. Điều này có thể tạo ra cơ hội cho người dân có nhu cầu mua đất để ở với giá hợp lý, tránh tình trạng “thổi giá” đất và đầu cơ bất động sản.
Tuy nhiên, việc bãi bỏ khung giá đất cũng có một số thách thức. Đầu tiên, việc xác định giá đất dựa trên thị trường có thể làm tăng chi phí bồi thường trong các dự án, ảnh hưởng đến giá nhà trong các khu dự án mới. Thứ hai, khi không có khung giá cố định, người dân và nhà đầu tư có thể phải đối mặt với mức giá đất cao hơn khi thực hiện các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất hay cấp sổ đỏ lần đầu.
4. Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tờ tay
Quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với đất mua bằng giấy tờ tay được thực hiện giống như trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2023. Cụ thể:
– Đối với đất nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008: Người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
– Đối với đất nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Nếu người sử dụng đất có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, họ cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:
- Các giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 15/10/1993 bởi cơ quan có thẩm quyền trong các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất bao gồm giấy tờ liên quan đến nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày này.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định.
- Giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ về quyền sử dụng đất.
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
- Giấy tờ trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về giao đất cho người lao động để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình, việc xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc các đơn đề nghị sử dụng đất được phê duyệt trước ngày 01/7/1980.
- Giấy tờ giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên làm nhà ở.
Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào về “Luật Đất đai 2023”, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!
