Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập, gây khó khăn trong quá trình triển khai và quản lý đất đai. Những vấn đề này cần được xem xét và sửa đổi để phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững và công bằng xã hội.
Mục lục
1. Về quyền sở hữu đất đai theo Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai 2003 tiếp tục xác nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Các quyết định liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai thuộc quyền lợi của toàn dân, và các nguồn thu từ đất đai phải phục vụ cho lợi ích chung của xã hội.
Tuy nhiên, thực tế thi hành Luật Đất đai 2003 trong những năm qua cho thấy rằng mặc dù quyền hạn của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã được thực thi, nhưng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng phát sinh một số vấn đề cần được xem xét để tiếp tục hoàn thiện:
- Thứ nhất, khi xác định “chế độ sở hữu toàn dân” với nghĩa là chỉ có một chủ thể sở hữu chung là “toàn dân“, điều này có thể dẫn đến tình trạng “vô chủ” do không có sự quản lý rõ ràng, làm giảm trách nhiệm đối với tài sản chung.
- Thứ hai, quan hệ giữa toàn dân và Nhà nước trong pháp lý là mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người đại diện, nhưng cơ chế thực hiện quyền này chưa được xác định rõ ràng. Đặc biệt khi Nhà nước là một chủ thể trừu tượng, việc thực thi quyền sở hữu thực tế lại do các cơ quan nhà nước thực hiện, dẫn đến tình trạng lạm dụng quyền lực vì lợi ích cá nhân. “Trong những năm gần đây, tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam luôn ở mức độ cao nhất so với các lĩnh vực khác.“
- Thứ ba, Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu của toàn dân, vừa là chủ thể quản lý đất đai, nhưng chưa có quy định phân định rõ ràng vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và vai trò của các tổ chức, đơn vị nhà nước trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, việc khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời trao quyền định đoạt đất đai cho người sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, thế chấp,…) đã gây ra những phản hồi trái chiều.
Theo Luật Đất đai 2003, các quy định pháp lý hiện tại khiến Nhà nước gặp khó khăn trong việc điều tiết các nguồn lợi từ đất, đặc biệt là phần giá trị tăng lên mà không phải do đầu tư từ người sử dụng, tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội.
2. Về vấn đề giao đất, cho thuê đất và thu hồi quyền sử dụng đất
a. Giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai 2003 với quan điểm phân cấp trong quản lý đất đai, quy định rằng thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất thuộc về chính quyền các cấp địa phương (tỉnh, huyện, xã). Tuy nhiên, năng lực thực thi quyền hạn được phân cấp của các cơ quan nhà nước ở địa phương còn nhiều hạn chế.
Cùng với việc thiếu các quy định chặt chẽ về diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng và một cơ chế kiểm tra, giám sát chưa hiệu quả, tình trạng giao đất, cho thuê đất trở nên tùy tiện, thậm chí có những trường hợp lợi dụng việc xin giao đất, thuê đất diện tích lớn để chiếm đất nhằm mục đích trục lợi. Nhiều lô đất được giao hoặc cho thuê rồi bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và tạo ra sự bức xúc trong cộng đồng.
Bên cạnh đó, tình trạng “trải thảm đỏ” để thu hút đầu tư vào các khu đô thị, khu công nghiệp mà không xem xét khả năng thực hiện của các nhà đầu tư đang diễn ra ở nhiều địa phương. Điều này dẫn đến việc giảm diện tích đất trồng lúa, ảnh hưởng đến an ninh lương thực và gây ô nhiễm môi trường.
Quy định về thời hạn và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp hiện nay đang là yếu tố hạn chế sự tích tụ đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn. Sự phân tán và manh mún trong việc sử dụng đất nông nghiệp làm giảm hiệu quả sử dụng đất và gây lãng phí diện tích. Quá trình tích tụ đất đai diễn ra một cách khó khăn và chưa có cơ chế rõ ràng, chủ yếu thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện và còn nhiều rủi ro.
b. Thu hồi đất
Mặc dù quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với một số dự án quan trọng giúp giảm áp lực trong việc sử dụng công cụ hành chính, nhưng vẫn tạo ra sự bất công bằng giữa các chủ đầu tư dự án lớn và nhỏ trong việc tiếp cận đất đai.
Các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng nhận được sự đồng thuận từ phía người sử dụng đất. Thêm vào đó, sự khác biệt giữa giá thỏa thuận và giá bồi thường khi thu hồi đất khiến công tác thu hồi đất trở nên phức tạp và khó khăn.
3. Về vấn đề quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003
a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, Luật cũng quy định rằng việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất của những người đang sử dụng đất ổn định và một điều kiện quan trọng để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, vẫn có một số lượng lớn người dân sử dụng đất hợp pháp nhưng lại không được cấp Giấy chứng nhận vì lý do không phải do lỗi của họ. Điều này không chỉ cản trở họ trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn tạo những tiêu cực trong hoạt động lĩnh vực đất đai.
>>Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
b. Thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai hiện hành còn thiếu tính linh hoạt, làm giảm quyền lợi của người dân. Việc quy định rằng hộ gia đình, cá nhân chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh chưa tính đến những hoàn cảnh khó khăn của người dân như bệnh tật hoặc nhu cầu học tập nâng cao trình độ.
Ngoài ra, quyền thế chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu của nền kinh tế thị trường. Các tổ chức kinh tế cần đảm bảo các hợp đồng kinh doanh, và để thực hiện điều này, họ cần sử dụng quyền thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng thay vì chỉ dừng lại ở việc vay vốn theo Luật Đất đai 2003.
c. Sự chênh lệch giá đất
Sự chênh lệch lớn giữa giá đất thực tế và giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cũng đang ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây ra bất bình trong xã hội và dẫn đến các khiếu kiện .
Trong nhiều trường hợp, tiền bồi thường khi thu hồi đất không đủ để người dân mua nhà ở mới tại khu tái định cư, hoặc không đủ để mua lại đất sản xuất tương đương, đặc biệt đối với đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
d. Hạn chế quyền sử dụng đất
Mặc dù Bộ luật Dân sự công nhận quyền sử dụng đất là một tài sản của công dân, cho phép công dân có quyền định đoạt tài sản này theo nhiều hình thức, bao gồm quyền tặng cho.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 lại hạn chế đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này rõ ràng hạn chế quyền dân sự của công dân.
e. Hình thức thuê đất
Cuối cùng, sự khác biệt trong hình thức thuê đất cũng tạo ra sự phân biệt về quyền và nghĩa vụ giữa các đối tượng trong và ngoài nước. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện nhiều quyền lợi đối với đất đai, thì các chủ thể trong nước lại bị giới hạn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, dẫn đến sự bất bình đẳng trong các quy định về đất đai.
Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào về “Luật Đất đai 2003”, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!
