Phát hiện đất đứng tên người khác là tình huống pháp lý nhạy cảm nhưng không hiếm gặp. Người dân cần nắm rõ cách xử lý đúng luật để bảo vệ quyền lợi. Gọi ngay Pháp Luật Việt qua hotline: 1900 996616 để được tư vấn chi tiết và miễn phí!
Mục lục
1. Phát hiện đất đứng tên người khác nên thương lượng trước khi khởi kiện
1.1. Thương lượng là giải pháp tiết kiệm và hiệu quả
Khi phát hiện đất đứng tên người khác, thương lượng là bước đi đầu tiên cần được xem xét. Đây là cách xử lý nhanh chóng, ít tốn kém và có thể duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên. Đặc biệt nếu đã từng giao dịch bằng giấy tay hoặc có thỏa thuận miệng, việc thương lượng có thể giúp khôi phục quyền sử dụng đất mà không phải đưa ra Tòa án.
1.2. Cách thương lượng khi phát hiện đất đứng tên người khác
- Gặp trực tiếp người đứng tên trên sổ đỏ để trao đổi.
- Trình bày rõ quá trình sử dụng đất và cung cấp các giấy tờ chứng minh như: giấy viết tay, biên lai thuế, ảnh sử dụng đất…
- Đề xuất phương án sang tên, lập hợp đồng tặng cho hoặc biên bản thỏa thuận công chứng.
>>Lưu ý: Nên lập biên bản thương lượng có xác nhận của tổ dân phố hoặc UBND xã để làm bằng chứng pháp lý.
2. Hòa giải tranh chấp khi phát hiện đất đứng tên người khác
2.1. Hòa giải tại cơ sở là bước bắt buộc trước khi khởi kiện
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tổ chức hòa giải.” Đây là thủ tục bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện đối với tranh chấp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
>>Xem thêm: Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến
2.2. Thủ tục hòa giải khi phát hiện đất đứng tên người khác
- Nộp đơn đề nghị hòa giải tại UBND xã.
- Cán bộ địa chính phối hợp với các bên liên quan kiểm tra thực địa.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải, lập biên bản ghi nhận kết quả.
>>Xem thêm: Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai đơn giản, hiệu quả
2.3. Biên bản hòa giải có giá trị gì?
- Nếu hòa giải thành: có thể làm căn cứ sang tên, đính chính thông tin.
- Nếu hòa giải không thành: là điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Lưu ý: Biên bản hòa giải chỉ có giá trị nếu có đầy đủ chữ ký của các bên và xác nhận của UBND xã theo mẫu quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTP.
3. Khởi kiện khi phát hiện đất đứng tên người khác mà không thể thương lượng
3.1. Khởi kiện hành chính để hủy GCN sai tên
Khi phát hiện GCN QSDĐ được cấp sai đối tượng, người dân có thể khởi kiện yêu cầu hủy GCN theo Điều 30 và Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015:
Điều 30 quy định:
“Tòa án có thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về quyết định hành chính, hành vi hành chính, trong đó có quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Điều 118 nêu rõ thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh khi quyết định hành chính do UBND cấp huyện ban hành.
Hồ sơ gồm:
- Đơn khởi kiện.
- Bằng chứng sử dụng đất thực tế.
- GCN cấp sai tên (bản sao).
- Biên bản hòa giải không thành.
Yêu cầu Tòa hủy GCN và chỉ đạo cấp lại đúng người sử dụng đất thực tế.
3.2. Khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng khi phát hiện đất đứng tên người khác
- Áp dụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
- Điều 26: “Tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.”
- Điều 186: “Cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.”
- Điều 187: “Hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, tài liệu chứng minh, giấy tờ tùy thân.”
- Điều kiện: Có tranh chấp thực tế và biên bản hòa giải không thành.
- Hồ sơ:
- Đơn khởi kiện.
- CCCD, hộ khẩu.
- Tài liệu chứng minh quyền sử dụng.
- Biên bản hòa giải không thành.
- Quy trình: Tòa thụ lý → Hòa giải tại Tòa → Xét xử sơ thẩm.
Nếu được công nhận quyền sử dụng, người khởi kiện có thể đề nghị chỉnh lý thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
>>Xem thêm: Tìm hiểu Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 về quyền sử dụng đất
4. Những lưu ý pháp lý khi phát hiện đất đứng tên người khác
4.1. Không nên tiếp tục xây dựng hoặc mua bán trái luật
Việc tiếp tục xây dựng hoặc sang nhượng khi chưa có tên trong GCN là rủi ro lớn, có thể bị phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP và bị buộc khôi phục hiện trạng đất nếu có tranh chấp.
4.2. Giao dịch đất phải công chứng và sang tên rõ ràng
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.”
4.3. Hạn chế đứng tên hộ nếu không có thỏa thuận rõ ràng
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Đừng để sự chủ quan khiến bạn mất quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang gặp rắc rối khi phát hiện đất đứng tên người khác, hãy chủ động thương lượng, hòa giải và thực hiện thủ tục pháp lý cần thiết để bảo vệ tài sản hợp pháp. Liên hệ cơ quan chức năng, luật sư hoặc tổ chức pháp lý đáng tin cậy để được hỗ trợ kịp thời.
Phát hiện đất đứng tên người khác? Đừng vội hoang mang. Hãy bắt đầu bằng thương lượng, nếu không thành hãy tiến hành hòa giải và khởi kiện đúng luật.
>>Xem thêm: Luật Đất đai 2013: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Liên hệ ngay Pháp Luật Việt qua tổng đài 1900 996616 để được tư vấn miễn phí bước đầu, hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và bảo vệ quyền lợi đất đai của bạn.
