Khi tham gia thị trường bất động sản, việc nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng để tránh rủi ro mua đất. Dưới đây là 5 trường hợp đất mà người dân nên tránh mua, cùng với các vấn đề pháp lý liên quan và hướng xử lý nếu đã lỡ mua phải.
Mục lục
1. Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu đất không có giấy này và không thuộc các trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, thì việc chuyển nhượng sẽ không hợp pháp, dẫn đến rủi ro mua đất rất lớn.
Hậu quả pháp lý:
- Tranh chấp pháp lý: Không có giấy tờ hợp lệ, việc chứng minh quyền sở hữu trở nên khó khăn, dễ dẫn đến tranh chấp.
- Hạn chế quyền lợi: Không thể thế chấp, vay vốn ngân hàng hoặc thực hiện các quyền liên quan đến tài sản.
- Rủi ro khi mua bán: Nếu không có giấy chứng nhận, việc mua bán có thể bị coi là vô hiệu, gây thiệt hại cho cả hai bên.
Hướng xử lý:
- Xác minh nguồn gốc đất: Kiểm tra kỹ thông tin về quyền sử dụng đất, yêu cầu cung cấp giấy tờ hợp lệ.
- Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận: Nếu chưa có, tiến hành các thủ tục cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
>>Xem thêm: Đất không có Sổ đỏ liệu có quyền khởi kiện khi tranh chấp?
2. Đất đang có tranh chấp: Rủi ro mua đất tiềm ẩn
Đất đang có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc ranh giới không đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất không có tranh chấp mới được phép chuyển nhượng. Đây là một rủi ro mua đất mà người mua cần đặc biệt lưu ý.
Hậu quả pháp lý:
- Giao dịch vô hiệu: Chuyển nhượng đất có tranh chấp sẽ không được pháp luật công nhận, gây thiệt hại về tài chính và quyền lợi.
- Khó khăn trong giải quyết: Phải giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, tốn thời gian và chi phí.
Hướng xử lý:
- Giải quyết tranh chấp: Thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Xác nhận không tranh chấp: Sau khi tranh chấp được giải quyết, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
>>Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng
3. Đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Khi đất đang bị kê biên để thi hành án, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng. Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất không bị kê biên mới được phép chuyển nhượng. Đây là một rủi ro mua đất nghiêm trọng, có thể dẫn đến mất trắng.
Hậu quả pháp lý:
- Hợp đồng vô hiệu: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang bị kê biên sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho bên mua.
- Khó khăn trong giải quyết: Phải giải quyết việc kê biên trước khi thực hiện giao dịch, ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí.
Hướng xử lý:
- Xác minh tình trạng pháp lý: Kiểm tra xem đất có đang bị kê biên hay không trước khi thực hiện giao dịch.
- Giải quyết nghĩa vụ tài chính: Đảm bảo các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai được thực hiện đầy đủ trước khi chuyển nhượng.
4. Đất đang thuộc quy hoạch: Rủi ro mua đất về lâu dài
Đất thuộc quy hoạch có thể bị thu hồi hoặc hạn chế quyền sử dụng. Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất không thuộc quy hoạch mới được phép chuyển nhượng. Mua đất thuộc quy hoạch là một rủi ro mua đất về lâu dài, ảnh hưởng đến quyền lợi sử dụng.
Hậu quả pháp lý:
- Rủi ro thu hồi đất: Nhà nước có thể thu hồi đất với giá đền bù thấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng.
- Hạn chế quyền sử dụng: Không thể thực hiện các quyền liên quan đến đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Hướng xử lý:
- Kiểm tra quy hoạch: Xác định xem đất có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không trước khi mua.
- Đàm phán điều khoản hợp đồng: Thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm và quyền lợi liên quan đến đất thuộc quy hoạch trong hợp đồng chuyển nhượng.
5. Đất mua bằng giấy viết tay
Mua bán đất bằng giấy viết tay không đáp ứng yêu cầu về hình thức hợp đồng. Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là một rủi ro mua đất không thể bỏ qua, vì giấy viết tay không có giá trị pháp lý.
Hậu quả pháp lý:
- Hợp đồng vô hiệu: Giấy viết tay không có giá trị pháp lý, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không hợp pháp.
- Khó bảo vệ quyền lợi: Không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bên mua trong trường hợp tranh chấp.
Hướng xử lý (tiếp tục):
- Yêu cầu công chứng hợp đồng: Trước khi thực hiện giao dịch, yêu cầu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
- Đảm bảo hợp pháp hóa giao dịch: Trong trường hợp hợp đồng chưa công chứng, có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch nếu các bên đã thực hiện nghĩa vụ cơ bản.
>>Xem thêm: Mua đất giấy viết tay có công chứng được không?
