Bạn đang chuẩn bị bán nhà, đất? Bạn băn khoăn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản? Đừng lo lắng! Bài viết này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về quy định thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản mới nhất, giúp bạn nắm rõ nghĩa vụ và thực hiện đúng pháp luật.
Mục lục
1. Ai phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản?
Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014, 2020), Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đều phải nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể:
a. Cá nhân cư trú
Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
- Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
- Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp:
-
- Có nơi ở đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú;
- Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.
Cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam phải nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản, bao gồm các loại bất động sản sau:
- Quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất).
- Quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
b. Cá nhân không cư trú
Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện của cá nhân cư trú nêu trên.
Cá nhân không cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam phải nộp thuế TNCN.
c. Phân biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú
Việc xác định cá nhân cư trú hay không cư trú rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến cách tính thuế TNCN. Cá nhân cư trú sẽ tính thuế theo biểu thuế lũy tiến từng phần đối với thu nhập chịu thuế từ tiền lương, tiền công, kinh doanh, và áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 20% trên thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, cá nhân không cư trú sẽ áp dụng thuế suất 20% trên toàn bộ thu nhập chịu thuế từ tiền lương, tiền công, kinh doanh, và 2% trên giá chuyển nhượng BĐS.
2. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
a. Hướng dẫn cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Để tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản, cần xác định giá chuyển nhượng và áp dụng thuế suất 2%. Công thức tính như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)
- Chuyển nhượng đồng sở hữu: Nghĩa vụ thuế được xác định riêng theo tỷ lệ sở hữu dựa trên thỏa thuận góp vốn, di chúc, hoặc quyết định của tòa án. Nếu không có tài liệu hợp pháp, thuế được chia đều.
Xác định giá chuyển nhượng:
- Chuyển nhượng đất không có công trình:
-
- Có giá ghi trong hợp đồng: Áp dụng giá trong hợp đồng.
- Không ghi giá hoặc thấp hơn bảng giá nhà nước: Áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh.
- Chuyển nhượng đất có công trình xây dựng:
-
- Có giá ghi trong hợp đồng: Áp dụng giá trong hợp đồng.
- Không ghi giá hoặc thấp hơn giá quy định: Áp dụng giá UBND tỉnh hoặc giá tính lệ phí trước bạ.
- Chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc mặt nước: Áp dụng giá ghi trên hợp đồng. Nếu thấp hơn bảng giá nhà nước, sử dụng giá do UBND tỉnh quy định.
Người nộp thuế cần tuân thủ các quy định hiện hành, áp dụng mức thuế suất chung 2% cho mọi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản.
b. Cách tính thuế TNCN cho cá nhân không cư trú khi chuyển nhượng BĐS
Đối với cá nhân không cư trú, thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam được tính đơn giản như sau:
Công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng BĐS x 2%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: Là tổng số tiền nhận được từ việc chuyển nhượng, không trừ bất kỳ chi phí nào (kể cả giá vốn).
- Cách xác định giá chuyển nhượng: Tương tự như cá nhân cư trú (tham khảo phần hướng dẫn xác định giá chuyển nhượng ở trên).
- Thuế suất: Cố định 2%.
Lưu ý: Cá nhân không cư trú không được trừ giá vốn và chi phí liên quan khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản.
Xem thêm: Luật Nhà đất quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
3. Những lưu ý quan trọng khi tính và kê khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Khi tính và kê khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản, cần đặc biệt chú ý những điểm sau để đảm bảo chính xác và tránh vi phạm:
a. Xác định đúng đối tượng nộp thuế
Phân biệt rõ cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú để áp dụng phương pháp tính thuế phù hợp.
b. Phân biệt trường hợp chịu thuế và miễn thuế
- Miễn thuế lần đầu: Áp dụng cho cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở và đã sở hữu liên tục từ đủ 12 tháng trở lên trước khi chuyển nhượng.
- Chịu thuế từ lần thứ hai trở đi: Thu nhập chịu thuế được tính bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá mua và các chi phí liên quan hợp lệ (môi giới, công chứng…).
c. Xác định chính xác giá chuyển nhượng và thuế suất
- Tham khảo kỹ quy định về giá chuyển nhượng (đã nêu chi tiết ở phần trước) để áp dụng đúng cho từng trường hợp cụ thể.
- Thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng.
d. Tuân thủ thời hạn kê khai và nộp thuế
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khác nhau tùy trường hợp (xem chi tiết ở phần trước).
- Nộp thuế đúng hạn theo thông báo của cơ quan thuế để tránh bị phạt chậm nộp.
Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
