Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong mọi giao dịch. Việc nắm rõ các quy định sẽ giúp các bên phòng tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết, dễ hiểu để bạn tự tin khi ký kết hợp đồng.
Mục lục
1. Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?
Theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Pháp Luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản được hiểu là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp, hợp tác xã (đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản) với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Thỏa thuận này liên quan đến các hoạt động như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản (toàn bộ hoặc một phần). Hợp đồng phải được lập theo mẫu quy định.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ Khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024) quy định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
- Hợp đồng thuê nhà ở;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
3. Hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
…
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
…
Theo như quy định trên thì hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc khi có hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp hợp đồng cần công chứng hoặc chứng thực, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm văn bản công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
4. Giao dịch và thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản
a. Xác định giá trị giao dịch bất động sản
Trong các hoạt động kinh doanh bất động sản, giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hoặc dự án sẽ do các bên liên quan tự do thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Nếu Nhà nước ban hành quy định về giá, các bên phải tuân thủ theo quy định đó.
Các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm ghi chính xác giá giao dịch thực tế vào hợp đồng và chịu trách nhiệm nếu có sự sai lệch giữa giá ghi trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế.
b. Phương thức thanh toán trong kinh doanh bất động sản
Phương thức thanh toán cho các giao dịch bất động sản hoặc dự án bất động sản sẽ được các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, đồng thời phải tuân thủ các quy định của Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện hành.
Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định rõ, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Trong khuôn khổ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, các điều khoản về phạt và bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm bàn giao bất động sản sẽ do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tạo nền tảng pháp lý an toàn, minh bạch. Quy định chặt chẽ về hình thức, nội dung, điều kiện hiệu lực giúp hạn chế rủi ro và tranh chấp. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
