Nguyên tắc mới Luật bất động sản 2023: Động lực minh bạch

Luật Bất động sản 2023 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt về nguyên tắc kinh doanh. Những quy định này tác động trực tiếp đến các bên tham gia thị trường bất động sản. Nắm vững luật giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa lợi ích kinh doanh.

1. Nguyên tắc của Luật Bất động sản 2023 là gì?

Nguyên tắc của Luật Bất động sản 2023 là những tư tưởng chủ đạo, định hướng cho việc xây dựng và thực thi pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã bổ sung và sửa đổi nhiều nguyên tắc mới so với Luật 2014 nhằm khắc phục những hạn chế trước đây. 

Những nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng và hiệu quả. Việc nghiên cứu, đánh giá các nguyên tắc mới, cũng như những thuận lợi và khó khăn trong quá trình áp dụng chúng là cần thiết để đảm bảo Luật Bất động sản 2023 được triển khai hiệu quả trong thực tiễn, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp giữa hai luật.

2. Các nguyên tắc chung của Luật Bất động sản 2023

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 4 Điều 5 bổ sung quy định: Các tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản ở những khu vực không nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Trong Luật Bất động sản 2023, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 với các nội dung cụ thể như sau:

• Đảm bảo công khai, minh bạch và tự do thỏa thuận giữa các bên, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm các điều cấm của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Tổ chức, cá nhân được quyền kinh doanh bất động sản ngoài các khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Luật Bất động sản 2023 không quy định riêng các nguyên tắc cho từng loại hình giao dịch cụ thể. Thay vào đó, Luật mới tập trung quy định chi tiết và tách biệt nguyên tắc mua bán nhà ở, công trình xây dựng thành hai điều luật: Điều 13 áp dụng cho nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và Điều 23 áp dụng cho loại hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Luật Bất động sản 2023 còn bổ sung thêm các nguyên tắc mới, bao gồm: nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 53); nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản (Điều 66); và nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản (Điều 77).

a. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

• Thứ nhất, việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Đối với căn hộ chung cư, công trình có nhiều chủ sở hữu, quyền sử dụng đất được xác định là sử dụng chung.
• Thứ hai, giao dịch bán, cho thuê mua các loại hình bất động sản này cần tuân thủ quy định pháp luật về đất đai liên quan đến hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
• Thứ ba, thời điểm xác lập quyền sở hữu cho bên mua, thuê mua là khi họ đã thanh toán đủ và nhận bàn giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.
• Thứ tư, giao dịch mua bán, thuê mua phải đi kèm với hồ sơ pháp lý đầy đủ của bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
• Cuối cùng, cần phân định rõ ràng diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung và riêng giữa các chủ sở hữu trong giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng.

b. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai thuộc dự án của mình, tuân thủ các nguyên tắc áp dụng cho bất động sản có sẵn. Các giao dịch, ký kết và thực hiện hợp đồng phải theo đúng quy định từ Điều 15 đến Điều 21 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các luật liên quan về đối tượng, quyền và nghĩa vụ các bên.

Chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua theo Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Cụ thể, tiền thu từ khách hàng phải được sử dụng đúng mục đích đầu tư xây dựng dự án, tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền, công khai tiến độ thi công, và không ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua. Đặc biệt, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật định.

c. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Luật Bất động sản 2023 cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác trong thời hạn thực hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Việc chuyển nhượng phải đảm bảo không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án, và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ, quy hoạch và giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi nội dung dự án; trường hợp có thay đổi cần thực hiện điều chỉnh theo quy định. Việc chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện tại Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đồng thời tuân thủ quy định pháp luật về đất đai liên quan đến hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

>>Xem thêm: Cách tra cứu quy hoạch đất đai mới nhất 2025

d. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 53 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc chung tại Điều 4 của Luật, đồng thời đảm bảo các nguyên tắc riêng: hoạt động công khai, minh bạch theo quy chế và quy trình giao dịch đã ban hành; cung cấp dịch vụ và hưởng thù lao theo hợp đồng; công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; đảm bảo cá nhân môi giới hợp tác với sàn có đủ điều kiện hành nghề. Sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử, và các hoạt động này phải tuân thủ Luật Bất động sản 2023, Luật Giao dịch điện tử và pháp luật liên quan.

e. Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản 

Điều 66 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản. Theo Luật Bất động sản 2023, bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp. Người trực tiếp tư vấn phải sở hữu bằng cấp, chứng chỉ chuyên môn phù hợp với lĩnh vực tư vấn. Quy định mới về năng lực chuyên môn của người tư vấn là cần thiết nhằm đảm bảo tính chính xác, khoa học và tuân thủ pháp luật trong hoạt động tư vấn bất động sản.

f. Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản

Điều 66 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản. Theo Luật Bất động sản 2023, bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp. Người trực tiếp tư vấn phải sở hữu bằng cấp, chứng chỉ chuyên môn phù hợp với lĩnh vực tư vấn. Quy định mới về năng lực chuyên môn của người tư vấn là cần thiết nhằm đảm bảo tính chính xác, khoa học và tuân thủ pháp luật trong hoạt động tư vấn bất động sản.

g. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Để nâng cao hiệu quả thi hành các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cần triển khai đồng bộ các giải pháp sau:

Một là, khẩn trương rà soát, đối chiếu những điểm mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản trong Luật Bất động sản 2023 so với Luật 2014 và các luật liên quan, chuẩn bị nguồn lực (thời gian, nhân lực, cơ sở vật chất) để triển khai kịp thời.

Hai là, đẩy mạnh xây dựng, quản lý và cung cấp thông tin về kinh doanh, giao dịch bất động sản theo yêu cầu của Luật Bất động sản 2023, hướng tới số hóa nhằm tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường.

Ba là, tăng cường kiểm soát hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản, đặc biệt là hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm đảm bảo cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và khách hàng, ngăn chặn các hợp đồng trá hình, vi phạm pháp luật.

Bốn là, đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đặc biệt là các nội dung sửa đổi, bổ sung, đến các cơ quan nhà nước và người dân, nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật trong lĩnh vực này.

Năm là, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

Tóm lại, với những quy định mới về nguyên tắc kinh doanh, điều kiện hoạt động, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, Luật Bất động sản 2023 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Việc triển khai hiệu quả và tuân thủ nghiêm túc các quy định của Luật Bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.