Luật xây dựng nhà ở mới nhất: Thủ tục cấp phép như thế nào?

Việc xây dựng nhà ở ảnh hưởng lâu dài đến cuộc sống của gia đình. Để đảm bảo công trình hợp pháp và an toàn, nắm rõ luật xây dựng nhà ở mới là rất quan trọng. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục cấp phép và các giấy tờ cần thiết.

1. Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Không phải mọi trường hợp xây dựng nhà ở đều phải xin giấy phép. Tuy nhiên để tránh vi phạm pháp luật, cần nắm rõ các trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:

• Nhà ở riêng lẻ trong đô thị: Bao gồm nhà ở riêng lẻ trong nội thành, nội thị xã, thị trấn, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên: Bất kể vị trí xây dựng.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Dù dưới 07 tầng cũng phải xin phép.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020):

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình.
• Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Lưu ý: Dù được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải thông báo thời điểm khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

2. Thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở 

a. Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng 

Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

• • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).

Lưu ý: Giấy tờ phải là bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu.

• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng: Đây là phần quan trọng nhất trong hồ sơ, thể hiện chi tiết về công trình dự kiến xây dựng. Mỗi bộ bản vẽ bao gồm:

• • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất: Thể hiện vị trí công trình trên lô đất, kích thước, khoảng cách đến các công trình lân cận, ranh giới đất, tỷ lệ 1/50 – 1/500.
  • Sơ đồ vị trí công trình: Thể hiện vị trí công trình trong khu vực, hướng, đường giao thông, các công trình lân cận.
  • Bản vẽ mặt bằng các tầng: Thể hiện bố trí các phòng, diện tích, kích thước từng phòng, cầu thang, ban công, lô gia,… tỷ lệ 1/50 – 1/200.
  • Bản vẽ các mặt đứng: Thể hiện hình dáng kiến trúc bên ngoài của công trình, tỷ lệ 1/50 – 1/200.
  • Bản vẽ mặt cắt chính của công trình: Thể hiện cấu tạo bên trong của công trình, chiều cao các tầng, tỷ lệ 1/50 – 1/200.
  • Bản vẽ mặt bằng móng: Thể hiện chi tiết kết cấu móng, tỷ lệ 1/50 – 1/200.
  • Bản vẽ mặt cắt móng: Thể hiện chi tiết cấu tạo móng, tỷ lệ 1/50.
  • Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình: Bao gồm cấp nước, thoát nước (nước mưa, nước thải), cấp điện, thông tin liên lạc (nếu có), thể hiện vị trí đấu nối vào hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Lưu ý: Bản vẽ thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải có dấu, chữ ký của người thiết kế, chủ trì thiết kế.

• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề: Nếu công trình xây dựng có công trình liền kề, chủ đầu tư phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với các công trình này.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng: Đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng (theo quy định tại Phụ lục X Nghị định 15/2021/NĐ-CP), chủ đầu tư phải nộp báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng của tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực.
• Giấy phép môi trường (nếu có): Đối với các công trình thuộc đối tượng phải có giấy phép môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

b. Trình tự cấp phép

• Bước 1: Nộp hồ sơ

• • Chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ 01 bộ hồ sơ như đã nêu ở trên.
  • Nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) nơi có công trình xây dựng.
  • Hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công trực tuyến của tỉnh/thành phố (nếu có).

• Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

• • Cán bộ tại Bộ phận Một cửa tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
  • Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cán bộ hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
  • Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ viết giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả.
• Bước 3: Thẩm định hồ sơ và cấp giấy phép

• • Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần).
  • Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
  • Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
  • Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
  • Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có quyền thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
  • Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đối với nhà ở riêng lẻ), cơ quan có thẩm quyền phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép.
  • Trường hợp cần phải xem xét thêm thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn.

• Bước 4: Trả kết quả

• • Đến ngày hẹn, chủ đầu tư mang theo giấy biên nhận đến Bộ phận Một cửa để nhận kết quả.
  • Nếu đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ nhận được giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp phép.
  • Nếu không đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ nhận được văn bản trả lời nêu rõ lý do không cấp giấy phép.
  • Chủ đầu tư có quyền khiếu nại, khởi kiện nếu không đồng ý với quyết định của cơ quan cấp phép.

Bài viết đã cung cấp thông tin chi tiết và đầy đủ về luật xây dựng nhà ở mới nhất, thủ tục cấp phép xây dựng và các loại giấy tờ cần thiết. Việc nắm vững và tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng là trách nhiệm của mỗi chủ đầu tư không chỉ đảm bảo quyền lợi của bản thân mà còn góp phần tạo nên trật tự xây dựng, an toàn công trình và mỹ quan đô thị. 

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!