Luật xây dựng nhà giáp ranh: Quyền và nghĩa vụ cần biết

Xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, đặc biệt là ở khu vực đô thị, vấn đề xây dựng nhà giáp ranh thường tiềm ẩn nhiều vướng mắc, tranh chấp nếu không được thực hiện đúng quy định. 

1. Khái niệm và căn cứ pháp lý điều chỉnh luật xây dựng nhà giáp ranh

Nhà giáp ranh được hiểu là những ngôi nhà, công trình xây dựng có ranh giới đất liền kề nhau. Đây là khái niệm quan trọng trong Luật xây dựng nhà giáp ranh, giúp xác định các quy định pháp lý liên quan đến việc sử dụng và quản lý đất đai giữa các công trình liền kề. Ranh giới này có thể là tường chung, hàng rào, mốc giới hoặc các hình thức phân định khác được quy định cụ thể trong pháp luật, nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

Căn cứ pháp lý:

• • Luật xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
  • Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 (điều 175, 176, 177, 178).
  • Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
  • Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
  • Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD).
  • Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về thiết kế nhà ở, công trình dân dụng.
  • Quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh về quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.

2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong luật xây dựng nhà giáp ranh

(a) Quyền:

• Quyền xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
• Quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà giáp ranh hợp tác, tạo điều kiện trong quá trình thi công, đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.
• Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc xây dựng của nhà giáp ranh gây ảnh hưởng đến công trình của mình.
• Quyền khiếu nại, khởi kiện khi quyền lợi bị xâm phạm.

(b) Nghĩa vụ:

• Tuân thủ giấy phép xây dựng, quy hoạch xây dựng, thiết kế được duyệt.
• Đảm bảo an toàn cho công trình giáp ranh: không gây lún, nứt, thấm, dột, ô nhiễm môi trường…
• Tôn trọng ranh giới đất: không xây dựng lấn chiếm sang phần đất của nhà giáp ranh.
• Thông báo cho chủ sở hữu nhà giáp ranh trước khi thi công, đặc biệt là các công việc có thể ảnh hưởng đến công trình liền kề.
• Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu gây ra cho nhà giáp ranh.
• Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu nhà giáp ranh trong việc sử dụng các tiện ích chung (nếu có).

3. Quy định cụ thể về luật xây dựng nhà giáp ranh

• Khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình:

• • Phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) và quy định cụ thể của từng địa phương.
  • Khoảng lùi tối thiểu phụ thuộc vào chiều cao công trình, loại công trình và quy hoạch chi tiết của khu vực.
• Xây dựng tường chung, tường riêng:

• • Tường chung: cần có sự thỏa thuận bằng văn bản giữa hai chủ sở hữu, quy định rõ về chi phí xây dựng, quyền sử dụng và trách nhiệm bảo trì.
  • Tường riêng: phải xây dựng hoàn toàn trên phần đất của mình, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật và an toàn.

• Mở cửa, ban công, mái đua:

• • Cửa sổ, lỗ thông hơi: chỉ được mở sang nhà giáp ranh nếu cách ranh giới đất từ 2m trở lên (theo điều 178 bộ luật dân sự 2015).
  • Ban công, mái đua: phải đảm bảo khoảng cách an toàn, không gây ảnh hưởng đến nhà giáp ranh và tuân thủ quy định về kiến trúc, cảnh quan đô thị.

• Thoát nước: phải có hệ thống thu gom và thoát nước riêng, không xả thải sang nhà giáp ranh. Mái nhà phải có máng xối, không để nước mưa chảy trực tiếp sang nhà bên cạnh (theo điều 177 Bộ luật Dân sự 2015).

4. Giải quyết tranh chấp trong luật xây dựng nhà giáp ranh

• Thương lượng, hòa giải: đây là phương thức ưu tiên, các bên tự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp.
• Hòa giải tại UBND cấp xã: nếu thương lượng không thành, có thể đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà đất tổ chức hòa giải.
• Khởi kiện tại tòa án nhân dân: trường hợp hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.