Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động và cạnh tranh, việc am hiểu quy định thuế là chìa khóa thành công cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và cá nhân. Những thay đổi trong Luật Thuế bất động sản có thể tác động mạnh đến chiến lược đầu tư và lợi nhuận.
Mục lục
1. Thuế bất động sản là gì?
Thuế bất động sản (BĐS) là khoản thu áp dụng đối với đất đai và những công trình xây dựng trên đất. Trên thế giới hiện nay, loại thuế này được áp dụng rộng rãi với nhiều hình thức và tên gọi khác nhau, ví dụ như thuế BĐS, thuế chuyển nhượng, đăng ký, thừa kế, hay thuế quà tặng liên quan đến BĐS, tất cả đều được quy định cụ thể trong luật thuế bất động sản của từng quốc gia.
Dựa theo định nghĩa của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), thuế BĐS có thể là khoản thu định kỳ hoặc không định kỳ, gắn liền với việc sử dụng, sở hữu, hoặc chuyển giao BĐS. Thông thường, đối tượng chịu thuế là nhà và đất, tuy nhiên, tùy thuộc vào mục tiêu chính sách của mỗi quốc gia, hệ thống thuế BĐS sẽ được áp dụng theo những cách khác nhau. Các phương thức đánh thuế phổ biến bao gồm: tính thuế dựa trên diện tích, giá trị của đất; đánh thuế riêng biệt cho đất và tài sản gắn liền; tính thuế dựa trên giá trị tổng thể của BĐS (bao gồm cả đất và tài sản); chỉ đánh thuế tài sản trên đất; hoặc đánh thuế dựa trên giá trị cho thuê của BĐS.
Tại Việt Nam, thuế đất được phân loại thành thuế đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đây là nghĩa vụ tài chính mà các cá nhân, tổ chức thuộc diện chịu thuế phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng hoặc chuyển nhượng đất. Thuế đất là một loại thuế gián thu, áp dụng cho đất xây dựng công trình và đất ở, theo luật thuế bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành.
2. Các loại thuế bất động sản
Ngoài những triển vọng sinh lời cao, chủ sở hữu nhà đất còn phải chịu trách nhiệm với nhiều khoản thuế phí. Những loại thuế này không chỉ chi phối kế hoạch đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đà tăng trưởng của thị trường. Sau đây là những khoản thuế được quy định trong luật thuế bất động sản mà bạn cần lưu ý:
a. Thuế thu nhập doanh nghiệp
Theo các quy định trong luật thuế bất động sản, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho cơ quan thuế sở tại. Vì vậy, việc xác định đúng thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng là rất quan trọng để kê khai và nộp thuế kịp thời. Đối với doanh nghiệp tính thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, việc kê khai thuế sẽ được tiến hành ngay khi phát sinh giao dịch, với hạn nộp thuế tối đa là 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ nộp thuế.
b. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, cá nhân có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, ngoại trừ các trường hợp sau:
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng thuộc diện được miễn thuế.
- Trường hợp bên mua là doanh nghiệp, cá nhân hoặc tổ chức khác và trong hợp đồng có điều khoản quy định rõ bên mua chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho bên bán thì bên mua sẽ thực hiện việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
c. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
Ở Việt Nam, thuế Giá trị gia tăng (VAT) trong ngành bất động sản thường áp dụng mức 10% đối với hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở và bất động sản thương mại. Đáng chú ý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế VAT; thuế này chỉ đánh vào tài sản gắn liền với đất.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế VAT căn cứ vào giá trị giao dịch hoặc theo hợp đồng. Thuế VAT không chỉ nhằm mục đích gia tăng nguồn thu cho ngân sách mà còn hướng tới việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, theo các quy định trong luật thuế bất động sản và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
3. Cách tính thuế và giảm thuế
Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (20%)
Trong đó, Thu nhập tính thuế được xác định bằng:
- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản
- Giá vốn của bất động sản
- Các chi phí hợp lệ liên quan đến chuyển nhượng
- Khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản trong các năm trước (nếu có)
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được tính theo công thức:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)
Thuế giá trị gia tăng (VAT):
- Đối với phương pháp khấu trừ:
Số thuế VAT phải nộp = Số thuế VAT đầu ra – Số thuế VAT đầu vào được khấu trừ - Đối với phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu:
Số thuế VAT phải nộp = Doanh thu x Tỷ lệ %
Theo Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, việc bán nhà đất cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng sẽ được miễn thuế TNCN. Cụ thể, các giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, ông bà với cháu, hay anh chị em ruột sẽ không bị đánh thuế bất động sản.
Ngoài ra, nếu tài sản được tạo lập bởi vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân, việc phân chia tài sản khi ly hôn cũng được miễn thuế. Thêm vào đó, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được miễn thuế nếu cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một tài sản tại Việt Nam và đáp ứng các điều kiện như đã sở hữu tối thiểu 6 tháng và chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó.
4. Cập nhật những điểm mới trong luật thuế bất động sản
Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 247 Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo giá chuyển nhượng từng lần. Riêng với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế căn cứ vào giá đất trong bảng giá do cơ quan nhà nước quy định.
Từ 01/01/2025, việc xác định thu nhập chịu thuế sẽ chia thành hai trường hợp:
Trường hợp 1:
Có giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hơn bảng giá đất, sẽ áp dụng giá trong bảng giá đất.
Trường hợp 2:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp 1: Thuế TNCN = Giá đất trong bảng giá x 2%.
Ngoài ra, vấn đề đánh thuế đối với bất động sản thứ hai đang nhận được sự quan tâm lớn. Chính sách này không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách mà còn thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách ổn định.
Hy vọng rằng những thông tin trên đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về luật thuế bất động sản. Nắm vững các quy định và cách tính thuế sẽ giúp tối đa hóa lợi nhuận, đồng thời hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản. Chúc các nhà đầu tư gặt hái thành công với những quyết định sáng suốt. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
