Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến và quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Để đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro, việc nắm rõ các quy định của Luật Nhà đất về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết.
Mục lục
1. Luật nhà đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua các hình thức như mua bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Luật nhà đất, cụ thể là Luật Đất đai 2024, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện đối với bên chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp nhận thừa kế).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Việc chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng
Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
- Thuộc đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật nhà đất.
- Có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước chính sau đây được thực hiện theo trình tự nhất định để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho các bên tham gia:
Bước 1: Lập và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
- Lập hợp đồng: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải ghi rõ các thông tin sau:
- Thông tin nhân thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ,…).
- Thông tin chi tiết về thửa đất chuyển nhượng (số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,…).
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thời điểm giao đất.
- Trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí.
- Phương thức giải quyết tranh chấp (nếu có).
- Cam kết của các bên.
- Chữ ký của các bên (có thể điểm chỉ nếu không biết chữ).
- Công chứng/chứng thực: Sau khi lập xong, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Công chứng: Mang hợp đồng đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, năng lực hành vi dân sự của các bên, sau đó chứng nhận vào hợp đồng.
- Chứng thực: Mang hợp đồng đến UBND cấp xã nơi có đất. Cán bộ Tư pháp – Hộ tịch sẽ kiểm tra và chứng thực chữ ký của các bên trong hợp đồng.
Bước 2: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định). Mức thuế TNCN thường là 2% trên giá chuyển nhượng.
- Kê khai lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ kê khai và nộp lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ thường là 0.5% trên giá chuyển nhượng (hoặc giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nếu giá chuyển nhượng thấp hơn).
- Nơi kê khai và nộp thuế, phí: Việc kê khai và nộp thuế, phí được thực hiện tại Chi cục Thuế nơi có đất.
- Chứng từ: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các bên sẽ nhận được biên lai thu thuế, phí. Đây là giấy tờ quan trọng cần lưu giữ để nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
- Nơi nộp hồ sơ: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.
- Thành phần hồ sơ: Hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu 11/ĐK).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực (bản chính).
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (bản sao công chứng hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng (bản sao công chứng hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu): CMND/CCCD/Hộ chiếu.
- Trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của luật nhà đất
- Thời hạn giải quyết: Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn), Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!
