Luật Kinh doanh bất động sản: Những điểm mới quan trọng

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Dưới đây là tổng hợp các điểm mới đáng chú ý của Luật này để bạn đọc cập nhật, theo dõi.

1. Đặt cọc mua nhà ở tương lai: Tối đa 5% giá bán

Nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định mới về giới hạn tiền đặt cọc. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đủ điều kiện đưa vào kinh doanh), khách hàng sẽ chỉ phải thanh toán cho chủ đầu tư không quá 5% giá trị tài sản. Thỏa thuận đặt cọc cũng cần ghi rõ giá bán, cho thuê mua, đảm bảo tính minh bạch và ràng buộc pháp lý.

2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang đến thay đổi tích cực cho người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi giới hạn mức thanh toán trước tối đa 50% giá trị hợp đồng. 

Quy định mới, áp dụng từ 01/08/2024, giảm đáng kể so với mức 70% hiện hành, đồng thời yêu cầu lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc) và các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao.

3. Chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS phải nhận thanh toán qua ngân hàng

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giao dịch thanh toán trong lĩnh vực bất động sản sẽ được siết chặt hơn. Cụ thể, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản bắt buộc phải nhận tiền từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng (tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam). 

Quy định mới này của Luật Kinh doanh bất động sản, không áp dụng cho cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ hoặc giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh dưới mức quy mô nhỏ, sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, khác với Luật 2014 khi cho phép các bên tự thỏa thuận phương thức thanh toán.

4. Thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra những thay đổi đáng chú ý về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cụ thể, các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động trong lĩnh vực này phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (theo khoản 5 Điều 9).

Doanh nghiệp môi giới cần có quy chế hoạt động riêng và đảm bảo cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo quy định của Chính phủ – đây là hai điểm mới so với trước đây. Một điểm thay đổi quan trọng khác mà Luật Kinh doanh bất động sản quy định là doanh nghiệp chỉ cần tối thiểu 01 cá nhân sở hữu chứng chỉ môi giới bất động sản, thay vì 02 như quy định trước đó.

Ngoài ra, trước khi chính thức hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

5. Ngày 01/8/2024, môi giới bất động sản không được phép hành nghề tự do

Từ ngày 01/08/2024, tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chấm dứt hoạt động hành nghề tự do của môi giới bất động sản cá nhân. 

Theo đó, cá nhân muốn hành nghề môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm: sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, hoặc quản lý bất động sản). Quy định này đồng nghĩa với việc cá nhân không còn được phép hoạt động môi giới bất động sản độc lập như hiện nay.

>>Xem thêm: Pháp luật về môi giới bất động sản được quy định như thế nào?

6. Tiền hoa hồng môi giới bất động sản phải thanh toán qua chuyển khoản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán thù lao, hoa hồng cho môi giới bất động sản sẽ được thực hiện qua ngân hàng. Cụ thể, Khoản 2 Điều 48 quy định chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản phải nhận thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng (tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam). 

Đồng thời, Khoản 1 Điều 63 nêu rõ cá nhân hành nghề môi giới được nhận thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc môi giới bất động sản. Như vậy, căn cứ vào hai điều khoản này, mọi khoản tiền hoa hồng, thù lao môi giới bất động sản đều phải được chuyển khoản qua ngân hàng.

7. Siết chặt phân lô, bán nền kể cả ở đô thị loại III

Theo khoản 6 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt quy định về phân lô, bán nền, mở rộng phạm vi áp dụng so với hiện hành. Theo đó, từ 01/08/2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây nhà ở (phân lô, bán nền) sẽ không được thực hiện tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, cũng như các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai.

 Quy định mới này, so với Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) đã bao gồm thêm khu vực phường của đô thị loại III vào danh sách hạn chế. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể để quyết định.