Luật Bất động sản có tên gọi đầy đủ là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã bổ sung quy định mua bán bất động sản phải ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Mục lục
1. Từ ngày 01/08/2024, mua bán bất động sản phải ghi đúng giá thực tế trong hợp đồng
Điều 47 Luật Bất động sản nêu rõ, giá cả sẽ do các bên tự do thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu Nhà nước có quy định cụ thể về giá, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt. Điểm nhấn quan trọng là các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm ghi nhận trung thực giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng. Bất kỳ sai lệch nào giữa giá ghi trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế đều sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Mục tiêu của quy định này là nhằm ngăn chặn tình trạng khai báo “hai giá” trong giao dịch bất động sản, một hành vi nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chưa đề cập cụ thể đến vấn đề này, các quy định về thuế hiện hành vẫn yêu cầu các bên tham gia giao dịch phải kê khai chính xác giá trị thực tế. Thực tiễn cho thấy, cơ quan chức năng đã và đang xử lý nghiêm nhiều trường hợp gian lận, khai báo sai giá chuyển nhượng nhằm trốn thuế.
Việc bổ sung quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản mới 2023 sẽ góp phần củng cố thêm cơ sở pháp lý, tăng cường tính minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời gian tới.
2. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Theo Luật Bất động sản, các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản bao gồm:
- Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
-
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
- Hợp đồng thuê nhà ở;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
-
- Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Bất động sản mới.
-
Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (phù hợp với quy định của Luật Bất động sản và pháp luật liên quan).
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của Luật Bất động sản.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
3. Mua bán bất động sản ghi không đúng giá bị xử phạt như thế nào?
a. Khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế bị xử phạt thế nào?
Đối với hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế – một vấn đề phát sinh trong các giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Bất động sản – việc làm thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt theo Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:
- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.
- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.
- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.
Bên cạnh đó, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế sẽ không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
b. Khi nào thì truy tố trách nhiệm hình sự với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế?
Ngoài mức xử phạt vi phạm hành chính, người có hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất (một loại giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Bất động sản) thấp hơn thực tế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi Bộ Luật Hình sự 2017 như sau:
Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các Điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 Bộ Luật Hình sự 2015 mà chưa được xóa án tích nhưng vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm, cụ thể:
- Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.
- Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp.
- Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.
- Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn.
- Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn.
- Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và 189 Bộ Luật Hình sự 2015.
- Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.
Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm, cụ thể:
- Có tổ chức.
- Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn.
- Phạm tội 02 lần trở lên.
- Tái phạm nguy hiểm.
Phạm tội trốn thuế với số tiền 01 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm,.
Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 đến 100 triệu đồng, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Trường hợp vi phạm là pháp nhân thương mại (ví dụ như một doanh nghiệp kinh doanh theo Luật Bất động sản thực hiện hành vi trốn thuế) thì có thể bị xử phạt lên đến 03 năm tù theo quy định tại khoản 5 Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015.
Có thể thấy, hiện nay, sẽ tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm mà có thể có những mức xử phạt khác nhau. Người vi phạm hành vi (như khai giá thấp trong các giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Bất động sản) có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định như đã nêu trên và sẽ phụ thuộc vào số tiền mà người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật là bao nhiêu. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
