Xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu nhưng cần tuân thủ quy định về loại đất. Bài viết này cung cấp thông tin pháp lý về loại đất nào được phép xây dựng nhà ở. Qua đó, giúp bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất để xây nhà.
Mục lục
1. Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở?
Theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về nhà ở, loại đất nào được phép xây dựng nhà ở?
- Đất ở: Đây là loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép sử dụng vào mục đích để ở, bao gồm:
-
- Đất ở tại nông thôn (ONT): Là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ phần đất thuộc phạm vi khu vực đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị. (Theo Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013).
- Đất ở tại đô thị (ODT): Bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Theo Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).
- Đất được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở: Trong một số trường hợp, đất phi nông nghiệp (ví dụ: đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) hoặc đất nông nghiệp có thể được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
2. Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ
Nhà ở riêng lẻ gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ.
a. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
* Điều kiện chung
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
(1) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
(2) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
(3) Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
(4) Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.
* Điều kiện riêng: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
b. Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì điều kiện được cấp giấy phép xây dựng phải có đủ điều kiện sau:
(1) Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
(2) Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định.
3. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
a. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
b. Thủ tục, trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Căn cứ Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thì nhà ở để được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất.
Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).
c. Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Theo điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014, thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định như sau:
- Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.
- Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
4. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở
Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Để đảm bảo việc xây dựng nhà ở đúng quy định, bạn cần hiểu rõ “Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở” và tuân thủ các thủ tục pháp lý. Liên hệ Pháp Luật Việt qua tổng đài 1900 996616 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ nhanh chóng. Chúng tôi luôn sẵn sàng giúp bạn giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan.
