Giấy phép xây dựng là gì? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng?

Giấy phép xây dựng là yếu tố quan trọng đảm bảo tính hợp pháp của công trình. Bài viết này sẽ giải thích chính xác khái niệm giấy phép xây dựng và phân tích các điều kiện cấp phép theo quy định hiện hành. Điều này giúp chủ đầu tư tuân thủ pháp luật và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng.

1. Khái niệm giấy phép xây dựng

Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để thực hiện các hoạt động xây dựng như xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.

Như vậy, giấy phép xây dựng là sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền, cho phép cá nhân hoặc tổ chức tiến hành xây dựng công trình theo đúng nội dung được phê duyệt. Văn bản này không chỉ làm cơ sở pháp lý cho việc triển khai thi công mà còn được sử dụng để giám sát, xử lý vi phạm trong quá trình xây dựng, hoàn tất thủ tục hoàn công và đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng công trình.

2. Các loại giấy phép xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2020), giấy phép xây dựng bao gồm:

• Giấy phép xây dựng mới: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) để xây dựng công trình, nhà ở mới thuộc trường hợp không được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở.
• Giấy phép di dời công trình: Là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để di dời công trình.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn: Là giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư xây dựng công trình, nhà ở sử dụng trong thời hạn nhất định.

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng được quy định chi tiết tại các Điều 91, 92, 93 và 94 của Luật Xây dựng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020.

3.1. Các trường hợp cần lưu ý

• Khu vực chưa có quy hoạch: Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành liên quan, quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị).
• Dự án không yêu cầu quy hoạch chi tiết: Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch, hoặc công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư thực hiện với quy mô nhỏ (dưới 05 héc ta, hoặc dưới 02 héc ta đối với nhà ở chung cư), quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
• Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn: Đối với công trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14). Báo cáo kết quả thẩm tra, ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận về việc đáp ứng yêu cầu an toàn công trình và tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

3.2. Tầm quan trọng của việc cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2019 và 2020. Việc xin cấp giấy phép xây dựng là thủ tục pháp lý bắt buộc (trừ các trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật) và mang lại nhiều lợi ích:

• Giảm thiểu rủi ro tranh chấp: Giúp giảm thiểu rủi ro phát sinh tranh chấp, kiện tụng liên quan đến xây dựng công trình.
• Đảm bảo tiến độ dự án: Tạo điều kiện để dự án xây dựng được triển khai nhanh chóng và thuận lợi.
• Quản lý xây dựng theo quy hoạch: Giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng tuân thủ quy hoạch, giám sát sự phát triển của cơ sở hạ tầng, bảo vệ cảnh quan và môi trường.
• Phát triển kiến trúc bền vững: Góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại, đồng thời bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc.
• Tuân thủ quy định về đất đai: Đảm bảo việc chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) được thực hiện đúng quy định trước khi xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư cố tình xây dựng mà không có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có), sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và có thể bị đình chỉ hoạt động xây dựng.

3.3. Công trình không cần giấy phép xây dựng

Một số trường hợp không cần xin giấy phép theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, gồm:

• Công trình thuộc dự án đầu tư công do Nhà nước quyết định đầu tư.
• Công trình khẩn cấp, bí mật quốc gia.
• Công trình cải tạo, sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực và không tiếp giáp đường đô thị.

4. Thủ tục cấp giấy phép xây dựng chi tiết

Theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, quá trình xin giấy phép xây dựng được thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ
  • Chủ đầu tư (bao gồm hộ gia đình, cá nhân) nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện nơi có công trình dự kiến xây dựng.
• Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
  • Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ theo quy định.
  • Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người tiếp nhận lập giấy biên nhận và giao cho chủ đầu tư.
  • Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Bước 3: Thẩm định và xử lý hồ sơ
  • Hồ sơ được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để thẩm định và xử lý theo quy định của pháp luật.
• Bước 4: Trả kết quả
  • Cơ quan chức năng thông báo kết quả cho chủ đầu tư.
  • Nếu hồ sơ được phê duyệt, chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng.

5. Giấy phép xây dựng và các quy định pháp lý liên quan 

Giấy phép xây dựng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, bao gồm:

• Luật Xây dựng: Quy định chung về hoạt động xây dựng, bao gồm cả việc cấp giấy phép xây dựng.
• Luật Quy hoạch đô thị: Quy định về quy hoạch xây dựng, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng.
• Luật Đất đai: Quy định về quyền sử dụng đất, là một trong những điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng.
• Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng: Cụ thể hóa các quy định về cấp giấy phép xây dựng.
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng: Quy định về yêu cầu kỹ thuật đối với công trình xây dựng.

Việc nắm vững các quy định pháp lý liên quan là rất quan trọng để đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý.

Giấy phép xây dựng không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn là “tấm vé bảo đảm” cho sự an toàn, hợp pháp và bền vững của công trình. Việc nắm vững quy định và tuân thủ thủ tục cấp phép là trách nhiệm của mỗi chủ đầu tư, góp phần xây dựng đô thị văn minh và phát triển.

6. Các câu hỏi thường gặp (FAQ)​

​​​​6.1. Thời gian cấp giấy phép xây dựng là bao lâu?

Thời gian cấp giấy phép xây dựng thường kéo dài từ 10-15 ngày làm việc, nhưng có thể lâu hơn nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc phải làm thủ tục thẩm tra thêm.​

6.2. Có phải xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ không?

Có, chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực không thuộc diện miễn giấy phép phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi bắt đầu thi công.​

6.3. Phí cấp giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Phí cấp giấy phép xây dựng có thể khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương và loại công trình. Người dân cần liên hệ với cơ quan cấp phép xây dựng để biết chính xác mức phí.​

6.4. Có cần giấy phép xây dựng đối với công trình sửa chữa nhỏ không?

Nếu sửa chữa nhỏ không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc không làm thay đổi kiến trúc, có thể không cần xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, công trình sửa chữa vẫn cần giấy phép.​

6.5. Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?

Giấy phép xây dựng có thể có thời hạn nhất định (ví dụ 12 tháng), sau thời gian này, nếu công trình chưa hoàn thành, chủ đầu tư có thể xin gia hạn giấy phép.

6.6. Công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng có cần giấy phép xây dựng không?

Công trình ảnh hưởng đến an toàn và lợi ích cộng đồng chắc chắn cần có giấy phép xây dựng, và trong một số trường hợp, cần phải có báo cáo thẩm tra an toàn công trình.

6.7. Làm sao để gia hạn giấy phép xây dựng khi hết hạn?

Để gia hạn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần làm hồ sơ xin gia hạn, chứng minh lý do chưa hoàn thành công trình và nộp lại hồ sơ cho cơ quan cấp phép.

6.8. Có phải xin giấy phép xây dựng nếu công trình nằm ngoài khu vực đô thị không?

Công trình nằm ngoài khu vực đô thị vẫn cần giấy phép xây dựng nếu công trình đó thuộc diện cần cấp phép theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6.9. Nếu không có giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Nếu xây dựng công trình mà không có giấy phép, chủ đầu tư có thể bị xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm theo quy định của pháp luật.

Khi tìm hiểu về xây dựng và các quy định pháp lý liên quan, câu hỏi “Giấy phép xây dựng là gì? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng?” luôn được nhiều người quan tâm. Việc nắm rõ thông tin về giấy phép xây dựng không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng quy định mà còn tránh được những rắc rối pháp lý không mong muốn. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ nhanh chóng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline 1900 996616. Pháp Luật Việt luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn, bảo vệ quyền lợi và giúp bạn thực hiện mọi thủ tục một cách dễ dàng, hiệu quả.