Đổi đất Nông nghiệp: Điều kiện và thủ tục cần biết

Việc đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân đang ngày càng phổ biến nhằm thuận tiện cho canh tác và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này cần tuân thủ đúng quy định pháp luật. Bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, thủ tục và quy trình thực hiện hợp pháp.

1. Đổi đất Nông nghiệp chỉ trong cùng xã?

Đổi đất Nông nghiệp (hay chuyển đổi quyền sử dụng đất) là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân) trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Các bên vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi.

Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch, bên có giá trị cao hơn sẽ thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại theo thỏa thuận, trừ trường hợp đổi đất ngang giá.

Lưu ý quan trọng:

• Đối tượng: Chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân.

• Đất phi nông nghiệp: Không được đổi đất. Thay vào đó, cần thực hiện tặng cho hoặc chuyển nhượng.

• Mục đích: Phải nhằm mục đích thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

2. Điều kiện thực hiện quyền đổi đất Nông nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 45, Điều 47 Luật Đất đai 2024, để thực hiện đổi đất nông nghiệp, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Đối tượng chuyển đổi: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác.

• Phạm vi chuyển đổi: Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác.

• Nghĩa vụ tài chính: Không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

3. Hồ sơ cần thiết khi đổi đất Nông nghiệp

Hồ sơ đổi đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào việc có thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” hay không.

• Hồ sơ khi thực hiện “dồn điền đổi thửa” (theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT):

• • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
  • Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
  • Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện phê duyệt.
  • Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án dồn điền đổi thửa (nếu có).

• Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa” (theo Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

• • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
  • Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).
  • Văn bản về việc đại diện (nếu có người đại diện).

4. Trình tự, thủ tục đổi đất Nông nghiệp

Dựa trên Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, quy trình đổi đất nông nghiệp (không thuộc “dồn điền đổi thửa”) gồm các bước:

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Nộp tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ: Kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu.

• Bước 4: Trả kết quả: Thời gian không quá 10 ngày làm việc (theo điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

5. Hợp đồng đổi đất Nông nghiệp: Có cần công chứng, chứng thực?

Khác với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hợp đồng đổi đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

…

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.

6. Miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi đổi đất Nông nghiệp

Việc đổi đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Điều này được quy định tại Điều 47 Luật Đất đai 2024:

“Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Đổi đất Nông nghiệp: Điều kiện và thủ tục cần biết là một giao dịch quan trọng, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, cần tuân thủ đúng các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!