Căn hộ mơ ước đang thế chấp ngân hàng? Liệu có “rước” nợ vào thân? Mua bán loại hình này cần lưu ý gì? Pháp luật quy định thế nào? Giải đáp ngay để tránh “tiền mất tật mang”!
Mục lục
1. Quy định pháp luật về mua bán chung cư đang thế chấp
Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự, người thế chấp tài sản không được phép bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản đã thế chấp trừ khi có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc theo các trường hợp được pháp luật quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều này có nghĩa, nếu căn hộ chung cư đã thế chấp, người sở hữu chỉ được thực hiện giao dịch mua bán khi có sự đồng ý từ ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng không chấp thuận, các bên phải tiến hành thanh toán toàn bộ khoản vay để xóa đăng ký thế chấp, lấy lại Sổ đỏ và thực hiện các thủ tục mua bán theo quy định.
Lưu ý: Không nên lập vi bằng để mua bán chung cư đang thế chấp vì có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Việc này không đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.
2. Thủ tục mua bán chung cư đang thế chấp
a. Trường hợp ngân hàng đồng ý mua bán
Nếu ngân hàng chấp thuận, các bên sẽ ký kết một văn bản cam kết ba bên, trong đó ngân hàng, bên mua và bên bán cùng thống nhất về việc mua bán tài sản đang thế chấp. Cụ thể:
- Bên mua có thể trả nợ thay cho bên bán.
- Sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ giải chấp tài sản và thực hiện các thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ cho bên mua.
Theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, việc chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho người khác phải được bên nhận nghĩa vụ (ngân hàng) đồng ý. Tuy nhiên, thực tế, phương án này hiếm khi được áp dụng vì tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ngân hàng và các bên giao dịch.
b. Trường hợp ngân hàng không đồng ý
Nếu ngân hàng không đồng ý, bên bán cần thanh toán toàn bộ khoản vay để xóa thế chấp trước khi thực hiện giao dịch. Quy trình như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc
- Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, có thể công chứng hoặc không.
- Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy tờ sở hữu căn hộ: Sổ hồng bản sao công chứng, hợp đồng thế chấp…
- Giấy tờ nhân thân của cả hai bên: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
Bước 2: Giải chấp và xóa đăng ký thế chấp
- Sau khi nhận tiền đặt cọc, bên bán sử dụng số tiền này để thanh toán khoản vay ngân hàng và lấy lại Sổ đỏ bản chính.
- Thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Ký hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ
- Khi đã xóa thế chấp, hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
- Hồ sơ cần chuẩn bị: Sổ đỏ bản chính và giấy tờ nhân thân của cả hai bên.
- Sau khi công chứng, nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.
3. Lưu ý khi mua bán chung cư đang thế chấp
- Luôn kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn hộ trước khi thực hiện giao dịch.
- Đảm bảo có sự thỏa thuận rõ ràng và cam kết bằng văn bản giữa các bên liên quan.
- Tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để hạn chế rủi ro.
Mua bán chung cư đang thế chấp là hoàn toàn khả thi, nhưng để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Hãy liên hệ ngay với Pháp Luật Việt qua tổng đài 1900 996616 để nhận tư vấn chi tiết và an tâm giao dịch.
