Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhiều người dân mong muốn chuyển đổi tối đa diện tích đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Để nắm rõ diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng, hãy tham khảo các quy định cụ thể được đề cập dưới đây.
Mục lục
1. Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, không có quy định cụ thể về hạn mức tối đa diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về thẩm quyền phê duyệt, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương. Cụ thể:
a. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Dựa trên Điều 123 của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền trong việc chuyển mục đích sử dụng đất được phân cấp như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
- b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
- c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
- d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền.”
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh không có quyền ủy thác hoặc chuyển giao thẩm quyền quyết định về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
b. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 72 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phân cấp như sau:
“1. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.
- Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
- Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đối với thành phố trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
- Trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất theo quy hoạch, trừ các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này.”
2. Diện tích chuyển đổi phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể
Như đã đề cập, không có quy định giới hạn về diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, diện tích được phép chuyển đổi sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp, căn cứ theo các quy định pháp luật sau đây:
a. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần được cấp phép
Theo Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp sau:
“a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.”
b. Cơ sở pháp lý để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Khoản 5 và Khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các cơ sở để xem xét và cho phép việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
- Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Chính phủ quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
- Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất và diện tích được phép chuyển đổi
Việc có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không (trong trường hợp cần xin phép) và diện tích đất được phép chuyển đổi phụ thuộc vào các căn cứ sau:
- Căn cứ quy hoạch:
Đối với hộ gia đình, cá nhân, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Các quy hoạch này cần được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị. - Căn cứ không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư:
Trường hợp không nằm trong diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Dựa trên các căn cứ này, UBND cấp huyện sẽ quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như diện tích được chuyển đổi. Tuy nhiên, pháp luật không đưa ra quy định cụ thể về hạn mức tối đa diện tích chuyển đổi như trường hợp quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất không có quy định cụ thể về diện tích tối đa, mà phụ thuộc vào quy hoạch và các căn cứ pháp lý của từng trường hợp. Diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
