Không hiếm trường hợp đất nằm trong diện thu hồi, thậm chí đã nhận được thông báo thu hồi nhưng chủ đất vẫn tiến hành giao dịch chuyển nhượng, mua bán. Vậy theo quy định của pháp luật, đất đã có thông báo thu hồi có được phép chuyển nhượng hay không?
Mục lục
1. Thời gian thông báo thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2024, thông báo thu hồi đất phải được gửi đến người sử dụng đất ít nhất 90 ngày trước khi thu hồi đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Khoản 1 của điều luật này cũng quy định rõ các nội dung cần có trong thông báo thu hồi đất bao gồm:
- Lý do thu hồi đất
- Thông tin chi tiết về diện tích, vị trí đất bị thu hồi. Trong trường hợp thu hồi đất theo tiến độ dự án, cần nêu rõ thời gian thu hồi theo kế hoạch đã được phê duyệt
- Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, trong đó ghi rõ thời gian thực hiện các công việc này đối với đất và tài sản trên đất
- Dự kiến kế hoạch di dời người dân, cùng với kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Đất đã có thông báo thu hồi, liệu còn được phép mua bán?
Theo quy định hiện hành, pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã nhận được thông báo thu hồi đất. Quy định này dựa trên các căn cứ sau:
a. Không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
-
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Đất đang trong thời hạn sử dụng
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Khi đất bị thu hồi, quyền sử dụng đất của người sở hữu bị chấm dứt, đồng thời thời hạn sử dụng đất cũng kết thúc. Vì vậy, đất đã có thông báo thu hồi sẽ không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng theo quy định nêu trên.
b. Vi phạm nghĩa vụ sử dụng đất
Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định về việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, trong đó có trách nhiệm không được thực hiện các giao dịch vi phạm quy định khi đất đã nằm trong diện quy hoạch hoặc có thông báo thu hồi.
“6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
…”
Do đó, khi nhận được thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất phải tuân thủ việc bàn giao đất theo nội dung thông báo và không được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Quyền lợi của người sử dụng đất khi đất thuộc diện thu hồi
Theo các quy định tại khoản 4, 6, 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong diện thu hồi vẫn được đảm bảo một số quyền lợi như sau:
a. Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất được quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền hợp pháp của mình theo quy định của Luật Đất đai.
b. Trường hợp đất thuộc kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng
Đối với đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc thuộc diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình. Tuy nhiên, họ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, hay trồng cây lâu năm. Thay vào đó, người sử dụng đất được phép xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo hoặc sửa chữa các công trình, nhà ở hiện hữu theo quy định pháp luật.
c. Trường hợp chưa thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng sau 02 năm
Nếu diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt nhưng sau 02 năm liên tiếp vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, đánh giá, điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, phải công khai các quyết định này.
d. Trường hợp không công khai việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ
Nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có quyết định nhưng không công khai, người sử dụng đất được quyền thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà không bị hạn chế.
Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900996616 để được tư vấn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan. Đừng ngần ngại liên hệ để được hỗ trợ tốt nhất!
