Giáo trình Luật kinh doanh bất động sản cung cấp kiến thức pháp lý toàn diện về các quan hệ trong hoạt động bất động sản. Đây là tài liệu thiết yếu cho những ai tham gia thị trường này. Nắm vững giáo trình giúp thực thi quyền và nghĩa vụ trong giao dịch bất động sản hiệu quả.
Mục lục
1. Giới thiệu về Giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản
a. Định nghĩa và mục đích của giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản
Giáo trình luật kinh doanh bất động sản là bộ tài liệu được biên soạn nhằm giúp người học hiểu rõ về các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản. Mục đích chính của giáo trình luật kinh doanh bất động sản là cung cấp kiến thức nền tảng cần thiết để người học có thể áp dụng vào thực tiễn, bảo đảm tính hợp pháp trong các giao dịch bất động sản cũng như tránh được các rủi ro pháp lý.
b. Đối tượng sử dụng giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản
Những người quan tâm đến giáo trình luật kinh doanh bất động sản này rất đa dạng, bao gồm sinh viên các trường đại học, cao đẳng có chuyên ngành liên quan đến kinh tế, luật học. Ngoài ra, những người làm việc trong lĩnh vực bất động sản như môi giới, nhà đầu tư cũng tìm kiếm nguồn kiến thức này để nâng cao khả năng cạnh tranh của mình trên thị trường.
c. Tầm quan trọng của việc học luật kinh doanh bất động sản
Việc nắm vững giáo trình luật kinh doanh bất động sản không chỉ giúp cá nhân hay tổ chức thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp mà còn giúp họ nhận diện và quản lý rủi ro trong các hoạt động kinh doanh. Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều biến động, do đó, hiểu biết về pháp luật sẽ giúp các bên tham gia tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định.
2. Nội dung chính của giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản
a. Khái quát chung về pháp luật kinh doanh bất động sản
- Khái niệm
Pháp luật kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hoạt động này bao gồm: tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, thế chấp và cung ứng dịch vụ liên quan đến bất động sản (môi giới, định giá, tư vấn, quản lý) nhằm mục đích sinh lợi.
- Đặc điểm
-
- Tính tổng hợp và liên ngành: Chịu sự chi phối của nhiều ngành luật như: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, pháp luật về thuế, phí.
- Tính chuyên biệt và chi tiết: Quy định cụ thể về điều kiện chủ thể, điều kiện bất động sản, trình tự, thủ tục giao dịch, quyền và nghĩa vụ các bên do tính chất đặc thù của bất động sản (giá trị lớn, gắn liền với đất đai).
- Tính linh hoạt và thích ứng: Thường xuyên được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với sự vận động của thị trường bất động sản.
- Gắn liền với quản lý nhà nước về đất đai: Chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Vai trò
-
- Tạo hành lang pháp lý: Quy định khung pháp lý an toàn, minh bạch cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Bảo vệ quyền lợi: Bảo đảm quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
- Thúc đẩy thị trường: Tạo niềm tin cho nhà đầu tư, thúc đẩy giao dịch, góp phần phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.
- Công cụ quản lý: Giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hiệu quả, đảm bảo phát triển ổn định và phục vụ lợi ích chung.
b. Chủ thể kinh doanh bất động sản
Chủ thể kinh doanh bất động sản là tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản, bao gồm: mua bán, cho thuê, chuyển nhượng và cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản.
- Điều kiện (theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP)
-
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên).
- Công khai thông tin về doanh nghiệp và bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Chỉ kinh doanh bất động sản đủ điều kiện theo quy định (Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
- Quyền
Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, thanh toán tiền.
-
- Thuê dịch vụ bất động sản.
- Hưởng ưu đãi của Nhà nước (nếu có).
- Các quyền khác theo quy định.
- Nghĩa vụ
Kinh doanh bất động sản đủ điều kiện.
-
- Chịu trách nhiệm về tính pháp lý của bất động sản.
- Công khai thông tin.
- Thực hiện đúng hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại (nếu có lỗi).
- Nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính.
- Chấp hành quyết định xử lý vi phạm.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định.
- Các loại hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, các loại hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phổ biến gồm:
-
- Doanh nghiệp tư nhân: Một cá nhân làm chủ, chịu trách nhiệm vô hạn.
- Công ty hợp danh: Ít nhất hai thành viên hợp danh (chịu trách nhiệm vô hạn) và có thể có thành viên góp vốn (chịu trách nhiệm hữu hạn).
- Công ty TNHH hai thành viên trở lên: Từ 2-50 thành viên, chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi vốn góp.
- Công ty TNHH một thành viên: Một tổ chức hoặc cá nhân làm chủ, chịu trách nhiệm hữu hạn.
- Công ty cổ phần: Tối thiểu 3 cổ đông, chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi vốn góp.
- Hợp tác xã: Có thể kinh doanh bất động sản nếu đăng ký ngành nghề này.
Lưu ý: Việc lựa chọn loại hình doanh nghiệp phụ thuộc vào quy mô, nguồn vốn, mức độ chịu trách nhiệm, khả năng quản lý và chiến lược phát triển của chủ đầu tư.
c. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Trong Giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản này, các loại nhà, công trình xây dựng được phép đưa vào kinh doanh bao gồm các nhóm chính sau:
- Phân loại bất động sản theo quy định pháp luật
-
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân: Bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng.
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân: Bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh: Là nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được kinh doanh quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được phép kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai, bao gồm:
-
-
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
-
- Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh: Ngoài việc thuộc các loại bất động sản được phép kinh doanh như trên, để được đưa vào kinh doanh, các bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định tại Điều 9 (đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn), Điều 55 (đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật liên quan khác như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng.
- Ví dụ về điều kiện:
-
- Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn: Phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án…
- Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có), giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…
- Đối với quyền sử dụng đất: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản đã hoàn thành nhiệm vụ cung cấp những nội dung pháp lý cơ bản và chuyên sâu về lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đây là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết, góp phần nâng cao hiểu biết và ý thức tuân thủ pháp luật cho các chủ thể tham gia thị trường. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
