Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2020 (Luật số 66/2014/QH13), chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2021.
Mục lục
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 (Văn bản hợp nhất), kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2020
a. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm 2020 (mà có thể tham chiếu theo bối cảnh là Luật Kinh doanh bất động sản 2020), nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Tương tự, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2020 (khung pháp lý năm 2020) phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
b. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp hoặc hợp tác xã).
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định.
3. Quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Hợp đồng là cơ sở pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản.
a. Các loại hợp đồng
Luật Kinh doanh bất động sản 2020 quy định các loại hợp đồng sau:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Hợp đồng dịch vụ kinh doanh bất động sản
b. Hình thức và nội dung hợp đồng
-
Hình thức: Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2020 (khung pháp lý năm 2020), hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ một số trường hợp bắt buộc theo quy định.
-
Nội dung: Luật Kinh doanh bất động sản 2020 (khung pháp lý năm 2020) cũng yêu cầu hợp đồng phải có các nội dung chính như: thông tin các bên, thông tin bất động sản, giá cả, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn giao nhận, quyền và nghĩa vụ các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm, các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, giải quyết tranh chấp…”
4. Những lưu ý quan trọng khi giao dịch bất động sản
Để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi, các bên tham gia giao dịch bất động sản cần đặc biệt chú ý những điểm sau:
- Kiểm tra kỹ pháp lý dự án: Trước khi đầu tư, hãy kiểm tra đầy đủ các giấy tờ pháp lý của dự án, bao gồm:
-
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy phép xây dựng
- Quyết định phê duyệt dự án
Ngoài ra, cần xác minh thông tin quy hoạch và uy tín của chủ đầu tư để tránh rủi ro.
- Thận trọng khi ký hợp đồng:
-
- Đọc kỹ từng điều khoản, đặc biệt chú ý đến: giá cả, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ các bên.
- Nên tham khảo ý kiến luật sư để phát hiện và điều chỉnh các điều khoản bất lợi.
- Giám sát tiến độ và chất lượng công trình:
-
- Theo dõi sát sao tiến độ thi công và chất lượng công trình, đảm bảo đúng cam kết trong hợp đồng.
- Kịp thời trao đổi và giải quyết với chủ đầu tư nếu phát hiện bất kỳ vấn đề nào.
Tóm lại, việc nắm vững những điểm cần lưu ý trong khung pháp lý kinh doanh bất động sản có hiệu lực năm 2020 (thường được đề cập trong bối cảnh là Luật Kinh doanh bất động sản 2020) là thiết yếu đối với mọi tổ chức, cá nhân tham gia thị trường. Hiểu rõ các quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng, và các vấn đề liên quan giúp đảm bảo tuân thủ pháp luật, hạn chế rủi ro và thực hiện giao dịch hiệu quả. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Pháp luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.
