Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể về hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là loại mâu thuẫn pháp lý khá phổ biến, đòi hỏi việc xử lý phải tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật. Các vấn đề pháp lý thường gặp dẫn đến tranh chấp bao gồm tiền đặt cọc, các điều khoản trong thỏa thuận mua bán, và tính pháp lý của hợp đồng khi thủ tục mua bán chưa hoàn thiện.

1. Các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là sự kiện pháp lý xảy ra khi một hoặc cả hai bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không thống nhất về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khi mâu thuẫn này phát sinh, có nhiều phương thức để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, mỗi phương thức có những ưu nhược điểm riêng về thời gian, chi phí, tính bảo mật và hiệu lực pháp lý.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở phổ biến bao gồm: 

• Tự thương lượng giữa các bên;
• Hòa giải;
• Giải quyết thông qua trọng tài thương mại;
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Liên quan đến vấn đề này, khoản 2 Điều 194 Luật Nhà ở 2023 quy định Nhà nước khuyến khích các bên sử dụng hòa giải để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Đồng thời, Luật cũng nêu rõ các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, giao dịch nhà ở và quản lý nhà chung cư sẽ do Tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở theo luật định.

2. Hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở từ A đến Z

2.1. Thương lượng

Khi mâu thuẫn phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, bước đầu tiên các bên nên xem xét là đàm phán trực tiếp hoặc hòa giải. Phương thức này mang lại lợi ích đáng kể về thời gian, chi phí và giúp duy trì mối quan hệ. Thực tế cho thấy nhiều bất đồng được tháo gỡ hiệu quả thông qua đối thoại.

Quá trình đàm phán trực tiếp do chính các bên tự quyết định và thực hiện, không bị ràng buộc bởi quy định pháp luật cụ thể. Việc trao đổi có thể diễn ra trực tiếp hoặc qua các phương tiện điện tử. Để tăng hiệu quả, các bên có thể nhờ luật sư hỗ trợ trong quá trình này.

Sau khi đạt được sự đồng thuận, các bên nên lập văn bản ghi nhận thỏa thuận (có dẫn chiếu đến hợp đồng mua bán nhà ở đang có tranh chấp) hoặc bổ sung phụ lục vào hợp đồng gốc. Đây sẽ là căn cứ để các bên triển khai các nội dung đã thống nhất nhằm xử lý mâu thuẫn hợp đồng.

2.2. Hoà giải

Khi việc thương lượng trực tiếp không đạt kết quả hoặc một bên không hợp tác, các bên có thể tìm đến bên thứ ba để hỗ trợ hòa giải. Bên trung gian này, với vai trò khách quan, sẽ giúp các bên tìm giải pháp phù hợp, đồng thời vẫn đảm bảo tính tự nguyện và bảo mật của quá trình giải quyết mâu thuẫn.

Có hai cách phổ biến để nhờ bên trung gian giúp xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở:

Cách 1: Hòa giải thông qua cơ quan quản lý nhà nước

Các bên có thể gửi đơn đề nghị hòa giải hoặc phản ánh, kiến nghị về các sai phạm, vi phạm đến các cơ quan có thẩm quyền quản lý hoạt động mua bán nhà ở. Các cơ quan này bao gồm: Sở Xây dựng, Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Thanh tra Sở Xây dựng, và Ủy ban nhân dân các cấp.

Quy trình thường bao gồm: soạn và nộp đơn, cung cấp hồ sơ tài liệu liên quan, tham gia các buổi làm việc khi được mời, và thực hiện theo các khuyến nghị, hướng dẫn từ cơ quan chức năng. Cơ sở pháp lý cho trách nhiệm quản lý của các cơ quan này được quy định tại Điều 190 Luật Nhà ở 2023.

Cách 2: Hòa giải tại trung tâm hòa giải thương mại

Bên cạnh việc nhờ cơ quan nhà nước hỗ trợ, hòa giải tại trung tâm hòa giải thương mại cũng là một lựa chọn được nhiều bên cân nhắc, đặc biệt khi có thỏa thuận từ trước trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bằng hòa giải thương mại chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP. Cụ thể:

• Các bên phải có thỏa thuận về việc hòa giải thương mại theo Điều 6 Nghị định này (có thể trước, trong hoặc sau khi phát sinh tranh chấp).
• Tranh chấp phải thuộc phạm vi được giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bằng hòa giải thương mại theo Điều 2 Nghị định 22, bao gồm: tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại; tranh chấp có ít nhất một bên tham gia hoạt động thương mại; hoặc các tranh chấp khác được pháp luật cho phép hòa giải thương mại.

Quy trình hòa giải tại trung tâm được quy định tại Chương III Nghị định 22/2017/NĐ-CP, bao gồm: nộp đơn yêu cầu, lựa chọn hòa giải viên, tổ chức phiên hòa giải, thảo luận và đàm phán dưới sự điều phối của hòa giải viên, và ký biên bản hòa giải thành nếu đạt được sự đồng thuận.

>>Xem thêm: Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến

2.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thông qua trọng tài thương mại

Để một tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có thể được giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thông qua trọng tài thương mại, các bên cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Thứ nhất, mâu thuẫn phải thuộc loại tranh chấp thương mại theo quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010, tức là phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc có ít nhất một bên tham gia hoạt động thương mại.
• Thứ hai, phải tồn tại một thỏa thuận trọng tài giữa các bên. Thỏa thuận này có thể được thiết lập trước hoặc sau khi mâu thuẫn phát sinh, theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.
• Thứ ba, thỏa thuận trọng tài đó phải có hiệu lực pháp lý, không thuộc các trường hợp vô hiệu theo Điều 18 Luật Trọng tài thương mại và phải có khả năng thực hiện.

Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bằng trọng tài

Để bắt đầu quy trình trọng tài, nguyên đơn cần chuẩn bị và nộp hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Theo khoản 1 Điều 30 Luật Trọng tài thương mại 2010, hồ sơ này được gửi đến Trung tâm trọng tài nếu vụ việc được xử lý tại Trung tâm. Đối với trọng tài vụ việc, nguyên đơn phải gửi hồ sơ cho cả Trọng tài viên (hoặc Hội đồng trọng tài) và bị đơn.

Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở cần có các thông tin chính sau:

• Ngày, tháng, năm lập đơn;
• Tên, địa chỉ của các bên tham gia; tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
• Tóm tắt nội dung vụ việc đang có bất đồng;
• Cơ sở và chứng cứ chứng minh yêu cầu (nếu có);
• Các yêu cầu cụ thể của nguyên đơn và giá trị vụ tranh chấp;
• Tên, địa chỉ người được nguyên đơn chọn làm Trọng tài viên hoặc đề nghị chỉ định Trọng tài viên.

Các tài liệu bắt buộc kèm theo đơn gồm: thỏa thuận trọng tài, bản chính hoặc bản sao các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán nhà, biên bản làm việc, thư từ trao đổi, và giấy tờ tùy thân (CCCD/Hộ chiếu sao y) hoặc giấy đăng ký kinh doanh (bản sao y) của các bên.

Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tranh chấp tại trọng tài

Quy trình xử lý mâu thuẫn thông qua trọng tài thương mại được quy định chi tiết trong Luật Trọng tài thương mại 2010 và các quy tắc tố tụng của Trung tâm trọng tài được lựa chọn.

Các giai đoạn chính bao gồm:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thông báo đơn cho các bên liên quan;
• Bị đơn nộp bản tự bảo vệ;
• Thành lập Hội đồng trọng tài;
• Tổ chức phiên họp để xem xét vụ việc;
• Và cuối cùng, Hội đồng trọng tài ban hành phán quyết.

Các quy định chi tiết về quy trình này có thể tham khảo tại các Điều 32, 35, 54, 55, 56 và 60 Luật Trọng tài thương mại 2010.

>>Xem thêm: Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành

2.4. Khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Toà án

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là Tòa án nhân dân theo cấp và địa bàn như sau:

• Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc sẽ thụ lý nếu vụ việc không quá phức tạp.
• Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ thụ lý nếu vụ án có yếu tố nước ngoài hoặc tính chất phức tạp hơn.

Ngoài ra, theo Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nguyên đơn có thể lựa chọn nơi nộp đơn khởi kiện trong một số trường hợp cụ thể:

• Nếu không xác định được địa chỉ cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở của bị đơn thì có thể khởi kiện tại nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi có tài sản.
• Nếu tranh chấp liên quan đến nhiều bất động sản ở các địa phương khác nhau, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các bất động sản.
• Một số trường hợp đặc biệt có thể khởi kiện tại nơi nguyên đơn cư trú hoặc nơi thực hiện hợp đồng.

Lưu ý quan trọng: Trước khi tiến hành khởi kiện, cần kiểm tra kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu đã có cam kết rõ ràng về việc đưa tranh chấp ra Tòa án cụ thể hoặc trung tâm trọng tài nào thì thỏa thuận này sẽ được ưu tiên áp dụng.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện: Soạn theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, đảm bảo đủ các nội dung theo khoản 4, Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân, hộ chiếu hoặc tài liệu chứng minh tư cách pháp lý của người khởi kiện.
• Chứng cứ, tài liệu: Bao gồm các tài liệu chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, như:
  • Hợp đồng mua bán nhà
  • Biên bản làm việc, email, tin nhắn, thư từ giao dịch
  • Các tài liệu khác tùy theo nội dung cụ thể của vụ tranh chấp

Theo khoản 5 Điều 189, nếu chưa thể cung cấp đầy đủ tài liệu, người khởi kiện phải nộp những chứng cứ hiện có và bổ sung sau theo yêu cầu của Tòa án. Tài liệu nên được phân loại và sắp xếp rõ ràng theo trình tự thời gian, mỗi bản sao phải có công chứng hoặc chứng thực.

Quy trình khởi kiện tại Tòa án

• Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền
• Tòa án tiếp nhận, xem xét đơn và thông báo kết quả xử lý
• Người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí
• Tòa án ra quyết định thụ lý vụ án
• Giai đoạn chuẩn bị xét xử, tiến hành hòa giải nếu có thể
• Mở phiên tòa sơ thẩm
  
• Nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ án tiếp tục được xét xử theo thủ tục phúc thẩm

Cơ sở pháp lý tham khảo:

• Điều 189, 190–269 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
  
• Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP

Nếu bạn cần hướng dẫn chi tiết về trình tự, hồ sơ hoặc chiến lược bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đừng ngần ngại liên hệ Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng

3. Các câu hỏi thường gặp (FAQ) liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

3.1. Thời hiệu để khởi kiện vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện tại Tòa án đối với các tranh chấp hợp đồng, bao gồm cả mua bán nhà ở, là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Trọng tài, thời hiệu ngắn hơn, chỉ 02 năm.

3.2. Ước tính chi phí cần thiết để giải quyết tranh chấp này tại Tòa án hoặc Trọng tài?

Các chi phí phát sinh khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án hoặc Trọng tài bao gồm tạm ứng án phí (tại Tòa án) hoặc phí trọng tài (tại Trọng tài), chi phí giám định, định giá (nếu cần), và thù lao luật sư (nếu sử dụng dịch vụ pháp lý). Thông thường, án phí Tòa án thấp hơn phí trọng tài, tuy nhiên, quy trình tố tụng tại Tòa án có thể kéo dài hơn. Ngược lại, phí trọng tài thường cao hơn nhưng quy trình giải quyết nhanh chóng và có tính bảo mật cao hơn.

3.3. Thời gian cần thiết để hoàn tất việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là bao lâu?

Thời gian giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở phụ thuộc vào phương thức được lựa chọn. Thương lượng hoặc hòa giải trực tiếp có thể chỉ mất vài ngày hoặc vài tuần nếu các bên hợp tác tốt. Giải quyết qua Trọng tài thường nhanh hơn, có thể từ vài tháng đến dưới một năm. Trong khi đó, quy trình tố tụng tại Tòa án có thể kéo dài hơn, từ 6 tháng đến vài năm, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của vụ việc và số cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm).

3.4. Nếu một bên không tự nguyện thực hiện bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết Trọng tài, làm thế nào để đảm bảo việc thi hành?

Bên được hưởng quyền lợi từ bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền tổ chức thực hiện. Cơ quan này sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định pháp luật nếu bên phải thi hành không tự nguyện.

3.5. Việc yêu cầu áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời có được phép trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không?

Có. Trong quá trình Tòa án hoặc Trọng tài thụ lý và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, một bên có quyền đề nghị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời (như phong tỏa tài khoản, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp) nếu có cơ sở chứng minh rằng việc không áp dụng có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng không thể khắc phục hoặc ảnh hưởng đến khả năng thi hành án sau này.

3.6. Hậu quả pháp lý của việc hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu là gì?

Khi một hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu, về mặt pháp lý, nó không tạo ra, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được thiết lập. Các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận để khôi phục lại tình trạng ban đầu. Bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường (Cơ sở pháp lý: Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015).

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng thủ tục pháp lý sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Các bên cần nắm vững các quy định về việc khởi kiện, án phí, và các bước thủ tục để đảm bảo quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra suôn sẻ và hợp pháp.

>>Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai phổ biến nhất 2025

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc có bất kỳ câu hỏi nào về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, hãy liên hệ trực tiếp với Pháp Luật Việt qua hotline 1900 996616 để được tư vấn chi tiết.