Kế hoạch sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện (Kết luận 126-KL/TW) dự kiến trình vào quý III/2025, đang thu hút sự quan tâm lớn. Bên cạnh cải tổ hành chính, việc này có thể tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Vậy, sáp nhập tỉnh, thành có làm thay đổi giá đất không? Cùng tìm hiểu bài viết sau.
1. Bảng giá đất là gì?
Khái niệm “giá đất” được làm rõ tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024, theo đó, đây là giá trị của quyền sử dụng đất được biểu thị bằng tiền trên một đơn vị diện tích.
Dù vậy, cả văn bản pháp luật trước đây (Luật Đất đai 2013, đã hết hiệu lực) lẫn quy định hiện hành (Luật Đất đai 2024) đều không đưa ra một định nghĩa pháp lý cụ thể cho “bảng giá đất”.
Từ đó, có thể hiểu “bảng giá đất” là một văn bản tổng hợp các mức giá đất áp dụng cho từng loại đất, tùy thuộc vào khu vực và vị trí cụ thể. Văn bản này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt trước khi ban hành chính thức.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là cơ sở để thực hiện các công việc sau:
- Xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Xác định tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê hằng năm.
- Tính toán thuế sử dụng đất.
- Tính toán thuế thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Xác định các khoản lệ phí trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Xác định mức tiền phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính toán khoản tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp có thiệt hại xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
- Xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Làm căn cứ xác định giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất.
- Tính toán tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được giao đất không thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính toán tiền sử dụng đất khi thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang thuê.
>>Xem thêm: Tìm hiểu Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 về quyền sử dụng đất
2. Sáp nhập tỉnh, thành năm 2025 làm thay đổi bảng giá đất
Theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được quy định như sau:
“Điều 159. Bảng giá đất
…
- Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
…”
Theo các quy định hiện hành, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh trong năm 2025 sẽ không ngay lập tức làm thay đổi bảng giá đất. Thay vào đó, bảng giá đất được ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến hết năm 2025.
Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định điều chỉnh bảng giá này để phản ánh đúng thực tế giá đất tại địa phương trong giai đoạn này.
Bắt đầu từ năm 2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới trên cơ sở hàng năm. Do đó, tác động cụ thể của việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh sau năm 2025 đến bảng giá đất vẫn chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp lý mới.
>>Xem thêm: Điều 118 Luật Đất Đai 2024: Giao đất không thu tiền sử dụng đất
3. Bảng giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?
Bảng giá đất được sử dụng làm cơ sở cho nhiều trường hợp cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi bởi điểm d Khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024). Các trường hợp được áp dụng bao gồm:
- Xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Xác định tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê hằng năm.
- Tính toán thuế sử dụng đất.
- Tính toán thuế thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Xác định các khoản lệ phí trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
- Xác định mức tiền phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính toán khoản tiền bồi thường cho Nhà nước trong trường hợp có thiệt hại xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai.
- Xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Làm căn cứ xác định giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết tuân thủ pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất.
- Tính toán tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp được giao đất không thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính toán tiền sử dụng đất khi thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang thuê.
Việc xây dựng bảng giá đất được thực hiện theo từng khu vực và vị trí. Đặc biệt, đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được chi tiết hóa đến từng thửa đất, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định bảng giá đất đầu tiên, dự kiến công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Tiếp đó, hàng năm, UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp để quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, đảm bảo bảng giá mới được áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm kế tiếp. Trong trường hợp phát sinh nhu cầu điều chỉnh, sửa đổi, hoặc bổ sung bảng giá đất ngay trong năm, UBND cấp tỉnh cũng sẽ trình HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có vai trò hỗ trợ UBND cấp tỉnh trong toàn bộ quy trình này. Để đảm bảo tính chuyên môn, cơ quan này được phép thuê các tổ chức tư vấn có năng lực để tham gia vào việc xây dựng và cập nhật bảng giá đất.
>>Xem thêm: Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất mới nhất
Việc sáp nhập tỉnh, thành có làm thay đổi bảng giá đất? Có thể và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định đầu tư. Để nắm bắt chính xác những thay đổi này và bảo vệ quyền lợi của mình, hãy liên hệ Pháp Luật Việt ngay hôm nay. Đừng ngần ngại, gọi ngay hotline: 1900 996616 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ pháp lý kịp thời!
